Статья 56.3. Условия изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд

1. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.
2. Принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано:
1) решением о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории);
2) международным договором Российской Федерации (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора);
3) лицензией на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя);
4) решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).
3. Решение об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения может быть принято не позднее чем в течение трех лет со дня утверждения проекта планировки территории, предусматривающего размещение таких объектов.
4. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решениям уполномоченных органов исполнительной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных статьей 56.2 настоящего Кодекса, которые принимаются как по их собственной инициативе, так и на основании ходатайства об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, поданного организацией, указанной в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса.

5. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в результате которого прекращаются право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или право безвозмездного пользования таким земельным участком, может осуществляться независимо от формы собственности на такой земельный участок.

6. Допускается изъятие земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации в случае, если это изъятие осуществляется для размещения объектов регионального значения такого субъекта Российской Федерации, предусмотренных документами территориального планирования субъекта Российской Федерации, на территории которого расположены такие земельные участки.

7. Если строительство, реконструкцию объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, для строительства, реконструкции которых для государственных или муниципальных нужд изымаются земельные участки, предполагается осуществлять полностью или частично за счет средств организаций, указанных в пункте 1 статьи 56.4 настоящего Кодекса, изъятие таких земельных участков осуществляется по ходатайству указанных организаций.

8. Запрещается изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами.

Комментарий к статье 56.3 ЗК РФ

Комментируемая статья является новеллой законодательства и закрепляет условия, при которых допускается изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Пунктами 1 и 2 комментируемой статьи предусмотрены документы, только при наличии которых возможно изъятие. Законодательное закрепление указанных норм обусловлено исключительным характером изъятия земельных участков и направлено на недопущение принятия произвольных решений об изъятии, ограничения прав и законных интересов правообладателей земельных участков, гарантированное использование изъятых земельных участков для решения определенных государственных задач или решения местных вопросов.

Так, согласно п.1 комментируемой статьи в целях строительства, реконструкции объектов федерального, регионального или местного значения изъятие земельных участков допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и проектами планировки территории.

Данная норма корреспондируется с ч.4 ст.9 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которой не допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений (за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами) об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях размещения объектов федерального, регионального или местного значения и о предоставлении земельных участков, предназначенных для размещения указанных объектов, если размещение указанных объектов не предусмотрено соответственно документами территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципальных образований.

________________
До 1 июля 2016 года в городе федерального значения Москве, на территории Московской области и в других случаях в границах муниципальных образований, в которых по состоянию на 1 января 2015 года не утверждены документы территориального планирования, допускается принятие органами государственной власти, органами местного самоуправления решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд при отсутствии соответствующих документов территориального планирования (ст.17.1, 17.2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (СЗ РФ. 2005. N 1. Ст.17; 2012. N 27. Ст.3587; РГ. 2014. N 299). Кроме того, согласно п.2 ст.26 Закона N 499-ФЗ подготовка проекта планировки территории, предусматривающего размещение объекта государственного или муниципального значения, для размещения которого изымается земельный участок для государственных или муниципальных нужд, не требуется в случае, если до 1 апреля 2015 года принято решение о предварительном согласовании места размещения объекта в целях изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В соответствии с п.4 указанной статьи также допускается принятие решения об изъятии земельного участка, необходимого для обеспечения эксплуатации указанных в ст.49 ЗК РФ линейных объектов, в случае если линейный объект расположен на земельном участке, на который у собственника такого линейного объекта или лица, которому такой линейный объект принадлежит на иных правах, отсутствуют права, и если у этих лиц право собственности или иные права на такой линейный объект возникли до 1 апреля 2015 года, вне зависимости от наличия утвержденных документов территориального планирования и утвержденного проекта планировки территории, предусматривающих размещение данных линейных объектов.

Следует особо обратить внимание, что п.1 комментируемой статьи предусматривает наличие в совокупности документов территориального планирования и документации по планировке территории.

Содержание, порядок подготовки и утверждения документов территориального планирования и документации по планировке территории регулируются главами 3 и 5 Градостроительного кодекса РФ.

При этом следует отметить, что генеральные планы поселений и городских округов, а также документация по планировке территории, разработка которой осуществляется на основании решений органов местного самоуправления поселения, городского округа, в целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, за исключением отдельных случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ. Кроме того, заинтересованные лица вправе представить свои предложения по проектам указанных документов, а также вправе оспорить такие документы в судебном порядке.

Предусмотренный законодателем подход направлен на создание условий для обеспечения учета мнения населения и выбора оптимального варианта размещения объектов, в соответствии с которым будет осуществляться изъятие земельных участков.

В документации по планировке территории указываются границы зон планируемого размещения объектов федерального, регионального или местного значения. Поэтому информация о наложении границ таких зон на границы земельных участков, предоставленных гражданам и юридическим лицам, может привести к снижению рыночной стоимости таких земельных участков. В связи с этим законодатель ограничил срок, в течение которого может быть принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд - три года со дня утверждения проекта планировки территории (по данной причине был также сокращен срок резервирования таких земельных участков). В случае непринятия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в указанный срок проект планировки территории, предусматривающий размещение указанных объектов на земельных участках, принадлежащих либо предоставленных физическим или юридическим лицам, органам государственной власти или органам местного самоуправления, не действует в части определения границ зон планируемого размещения таких объектов (ч.12.6 ст.45 Градостроительного кодекса РФ).

Пункт 2 комментируемой статьи определяет документы, наличие которых является условием изъятия земельных участков для нужд, которые увязаны с достижением иных целей, а не размещением объектов государственного или муниципального значения: создание (расширение) особо охраняемых природных территорий, выполнение международных обязательств, выполнение работ, связанных с пользованием недрами, обеспечение безопасности граждан, проживающих в аварийном доме.

При этом порядок заключения, выполнения и прекращения международных договоров Российской Федерации урегулирован Федеральным законом от 15 июля 1995 года N 101-ФЗ "О международных договорах Российской Федерации" (СЗ РФ. 1995. N 29. Ст.2757). Порядок принятия решений о создании особо охраняемых природных территорий установлен Федеральным законом от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст.1024). Предоставление лицензий на пользование недрами урегулировано ст.11 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года N 2395-1 "О недрах" (СЗ РФ. 1995. N 10. Ст.823). Порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции регулируется Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст.702).

Следует отметить, что в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции ч.10 и 11 статьи 32 ЖК РФ предусмотрено еще одно условие изъятие земельного участка - неосуществление в установленный срок собственниками помещений в таком многоквартирном доме сноса или реконструкции указанного дома либо неподача заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, расположенного на застроенной территории, в отношении которой заключен договор о развитии.

Новеллой законодательства является положение п.4 комментируемой статьи, согласно которой допускается принятие решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд не только по инициативе самих органов власти, но также и на основании ходатайств организаций, соответствующих установленным ст.56.4 ЗК РФ признакам. Более того, п.7 комментируемой статьи установлено правило, согласно которому изъятие земельных участков для размещения объектов федерального, регионального или местного значения, строительство, реконструкция которых планируется полностью или частично за счет указанных организаций, допускается только по их ходатайству. Такой подход связан с необходимостью исключения расходования бюджетных средств и недопущением скрытого субсидирования государством организаций, в пользу которых осуществляется изъятие.

Пунктом 5 комментируемой статьи решен такой важный вопрос, как возможность изъятия земельных участков, находящихся в собственности одного публичного образования для нужд другого (путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права безвозмездного пользования таким земельным участком).

________________
До введения указанной нормы судебная практика формировалась иным образом. Так, в соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 декабря 2011 года N 9987/11 из совокупного толкования положений ст.279 Гражданского кодекса РФ, ст.49, 55 и 63 ЗК РФ усматривается, что установленные ими правила об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд не подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Изъятие земельного участка, находящегося в федеральной собственности, используемого для общественно значимых нужд, другим публичным собственником повлекло бы прекращение его использования для соответствующих публичных нужд, что невозможно осуществить в порядке, урегулированном гражданским законодательством. Указанные отношения имеют не гражданско-правовой, а публично-правовой характер. В связи с этим порядок изъятия земельных участков у Российской Федерации для нужд муниципальных образований гражданским законодательством не предусмотрен.

При этом конфликта интересов между разными уровнями публичной власти в данном случае не должно возникнуть, поскольку по общему правилу изъятию земельных участков должна предшествовать подготовка документов территориального планирования, проекты которых подлежат согласованию органами государственной власти и органами местного самоуправления в случаях и порядке, установленных Градостроительным кодексом РФ.

Также в целях обеспечения единообразного понимания и применения норм на практике п.6 комментируемой статьи закрепил возможность изъятия земельных участков, расположенных на территории одного субъекта Российской Федерации, для государственных нужд другого субъекта Российской Федерации. В данном случае учет интересов таких субъектов РФ обеспечивается за счет согласования вопроса размещения соответствующих объектов на стадии подготовки документов территориального планирования, в том числе путем совместной подготовки документов территориального планирования в соответствии со ст.27 ГК РФ.

Пункт 8 комментируемой статьи, устанавливающий запрет изъятия для государственных или муниципальных нужд земельных участков, предоставленных федеральным государственным бюджетным учреждениям, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального значения, во многом дублирует п.3 ст.11 Федерального закона от 14 марта 1995 года N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст.1024), который устанавливает аналогичный запрет в отношении государственных природных заповедников. Вместе с тем согласно п.5 ст.2 указанного Федерального закона помимо государственных природных заповедников к особо охраняемым природным территориям федерального значения относятся национальные парки и могут быть отнесены государственные природные заказники, памятники природы, дендрологические парки и ботанические сады.

Остались вопросы по ст 56.3 ЗК РФ?

Получите консультации и комментарии юристов по статье 56.3 ЗК РФ бесплатно.

Вопросы можно задать как по телефону так и с помощью формы на сайте. Сервис доустпен с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные в другое время, будут обработаны на следующий день. Бесплатно оказываются только первичные консультации.