1. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса, за исключением прав, установленных подпунктом 2 пункта 2 указанной статьи.
2. В соответствии с пунктом 1 статьи 23 настоящего Кодекса права лиц, использующих земельный участок на основании сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут. (Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.
Комментарий к статье 41 Земельного Кодекса РФ
1. Наряду с наделением собственников земельных участков определенными правами на их использование ЗК РФ устанавливает права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков. При этом правовой статус последних включает практически все права собственников земельных участков, перечисленных в ст. 40 комментируемого Кодекса.
По общему правилу землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков (исключение составляют обладатели сервитутов) вправе в порядке, установленном законодательством РФ, использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры; возводить жилые и иные здания, строения, сооружения; проводить мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством РФ. Содержание перечисленных прав было раскрыто в комментарии к ст. 40.
2. Права обладателей сервитутов определяются либо договором, либо нормативным правовым актом (см. комментарий к ст. 23). Договором устанавливаются права лиц, использующих земельный участок, на основании частного сервитута. В случае если лицо использует земельный участок на основании публичного сервитута, то его права определяются законом или иным нормативным правовым актом.
Другой комментарий к статье 41 ЗК РФ
Комментируемая статья путем прямой отсылки связана со ст. 40 ЗК РФ. В ней выделяются две самостоятельные части, которые технически совпадают с двумя пунктами. Первый пункт распространяет объем прав, предусмотренный п. 1 ст. 40, на использование земельных участков на других видах права за исключением сервитута.
Пункт 2 ст. 41 ЗК РФ, не перечисляя самих прав сервитуария, указывает всего лишь на то, чем они определяются. С точки зрения законодательной и юридической техники в этом пункте содержится несколько отсылок к другим законоположениям, документам и актам: на п. 1 ст. 23 ЗК РФ (мы бы назвали это двойной отсылкой, так сам п. 1 ст. 23 ЗК РФ в вопросе установления отсылает заинтересованных лиц к гражданскому законодательству) и на неназванный закон; на частноправовой договор; на нормативный акт об установлении публичного сервитута.
Пункт 2 ст. 41 ЗК РФ предусматривает объем прав лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, в зависимости от содержания договора. В данном вопросе стороны вправе руководствоваться перечнем сервитутов, приведенным в п. 3 ст. 23 ЗК РФ. Однако в практике земельных отношений такой частный сервитут, как право прохода или проезда через земельный участок, чаще всего устанавливается на основании решения суда, о чем не говорится ни в п. 2 ст. 41 ЗК РФ, ни в других статьях ЗК РФ, но установлено правилом п. 3 ст. 274 ГК РФ. По этой причине при применении комментируемого положения крайне важно учитывать правовую позицию, сформулированную по одному из дел ВАС РФ.
Условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.
По результатам разрешения спора об установлении сервитута суд, исходя из баланса интересов сторон, не лишен возможности самостоятельно при наличии имеющихся разногласий определить условия предоставления истцу права ограниченного пользования чужим земельным участком.
Сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.
В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.
Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.
В отношении иных требований истца, касающихся объема и содержания права ограниченного пользования чужим участком, судам необходимо выяснить, связаны ли они с теми потребностями, в обеспечение которых исходя из конкретных обстоятельств спора и принципа разумности допустимо установление частного сервитута <433>.
--------------------------------
<433> Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 по делу N 11248/11 // СПС "КП".
Что касается публичного сервитута, то его конкретное содержание (по сути, объем прав неопределенного круга лиц) указывается в постановлении (решении) об установлении публичного сервитута. Лицо, которому земельный участок, обремененный публичным сервитутом, принадлежит на определенном праве, обязано не препятствовать осуществлению публичного сервитута.