(утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 38.2 Земельного Кодекса РФ
1. Данная статья в целом следует нормам ст. 30.2 ЗК РФ и положениям ст. 38.1 настоящего Кодекса (на что указывает п. 2). При этом установлены особенности организации аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в данном случае. Согласно настоящей статье извещение должно содержать меньшее количество информации о предмете аукциона; в извещении указывается начальная цена права на заключение договора аренды земельного участка (в качестве начальной цены предмета торгов), а размер арендной палаты представляет собой только условие заключаемого на аукционе договора аренды и предметом торгов не является.
2 - 3. Исходя из данной статьи торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения проводятся в форме аукциона. При этом торги проводятся на основании распоряжения об их проведении, которое принимает уполномоченный орган.
До принятия распоряжения о проведении торгов уполномоченный орган поручает уполномоченному подразделению обеспечить определение рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости предмета торгов - права на заключение договора аренды. Определение рыночной стоимости является обязательным и проводится на основании Федерального закона "Об оценочной деятельности".
Уполномоченный орган издает распоряжение о проведении торгов, в котором должны быть указаны: форма проведения торгов; сведения о земельном участке, включая указание на право собственности (федеральная, государственная, муниципальная, не разграничена), кадастровый номер, местоположение, категорию и разрешенное использование; стоимость предмета торгов; сумма задатка; организатор торгов, которому поручается их проведение.
Организатором торгов может выступать как уполномоченный орган (его подразделение), осуществляющий полномочия собственника земельного участка, так и специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.
В целях подготовки торгов средства на проведение работ по формированию и оценке рыночной стоимости земельных участков или стоимости права на заключение договоров аренды предусматриваются в составе расходов соответствующего бюджета на очередной финансовый год. Может быть предусмотрено возмещение победителем торгов расходов на формирование земельного участка и проведение торгов.
Стоимость предмета торгов определяется независимым оценщиком как рыночная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности". Не противоречит требованиям права установление основных принципов определения суммы задатка (например, 20 или 10% от начальной стоимости предмета торгов), равно как и установление суммы задатка для каждого конкретного случая соответствующим распоряжением.
В целях проведения аукциона орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление земельного участка, составляет и публикует извещение о проведении торгов, а также проект договора аренды земельного участка, который подлежит заключению с победителем торгов. Содержание извещения о проведении торгов должно соответствовать требованиям законодательства. Сведения, указанные в извещении, не должны противоречить сведениям, указанным в распоряжении о проведении торгов.
В извещении должны быть указаны сведения:
об организаторе аукциона;
о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;
о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;
о предмете аукциона, в том числе сведения о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере земельного участка;
о "шаге" аукциона;
о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;
о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;
о сроке заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка;
о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды;
о цене выкупа земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, в расчете на единицу площади;
о начальной цене выкупа права на заключение договора аренды как предмета аукциона;
размер арендной платы за земельный участок, предназначенный для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в расчете на единицу площади и порядок ее изменения;
способы обеспечения обязательств по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства и их объем;
максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
В дополнение к перечисленным требованиям в извещении могут быть указаны другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка.
Опубликование извещения осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. ст. 447, 448 ГК РФ).
Проведение торгов осуществляется в порядке, предусмотренном ст. 38.2 ЗК РФ с учетом норм ст. ст. 38, 38.1 ЗК РФ, а также ГК РФ. Постановление Правительства Российской Федерации N 808 "О порядке проведения торгов при предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной собственности, или права на заключение аренды таких земельных участков" применяться в части, не соответствующей нормам комментируемой статьи, не должно.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за предмет торгов.
Лицо, выигравшее торги, берет на себя обязательство по выполнению закрепленных в извещении условий комплексного освоения земельного участка, заключения и исполнения договора аренды.
Лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. В этом протоколе указываются в том числе лицо, победившее на торгах, а также стоимость предмета аукциона по результатам торгов, которую победитель торгов обязан выплатить. При этом засчитывается сумма внесенного победителем торгов задатка.
При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.
Договор аренды земельного участка должен быть подписан уполномоченным органом и победителем торгов не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Информация о результатах аукциона публикуется организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте соответственно Правительства Российской Федерации, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.
Согласно ст. 38.1 ЗК РФ организатор аукциона, в случаях если аукцион был признан несостоявшимся либо если не был заключен договор купли-продажи или договор аренды земельного участка с единственным участником аукциона, вправе объявить о проведении повторного аукциона. При этом могут быть изменены условия аукциона.
Другой комментарий к статье 38.2 ЗК РФ
Положения комментируемой статьи являются частью совокупности норм о порядке организации и проведения торгов, заключении договора по их результатам, которым посвящены также п. п. 2, 4, 7 ст. 30, ст. ст. 38 и 38.1 ЗК РФ, ст. 447, п. 2 и п. 4 ст. 448 ГК РФ.
При применении ст. 38.2 ЗК РФ необходимо четко понимать, что такое "комплексное освоение в целях жилищного строительства". Это понятие заимствовано ЗК РФ из градостроительной деятельности. Однако в ст. 1 ГрК РФ (основные понятия, которые используются в ГрК РФ) оно не раскрывается. Вместе с этим ч. 23 ст. 1 ГрК РФ раскрывает такое понятие, как "программы комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа", объектом которых является комплекс технологически связанных между собой объектов и инженерных сооружений, предназначенных для осуществления поставок товаров и оказания услуг в сферах электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения до точек подключения (технологического присоединения) к инженерным системам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения объектов капитального строительства, а также объекты, используемые для утилизации, обезвреживания и захоронения твердых бытовых отходов (ч. 24 ст. 1 ГрК РФ).
Пункт 1 ст. 38.2 ЗК РФ, не приводя развернутого определения, как бы между прочим делает оговорку о содержании понятия "комплексное освоение в целях жилищного строительства", говоря, что оно "включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности". Для органов местного самоуправления трех указанных составных частей оказывается достаточно, чтобы раскрыть это понятие. Так, например, согласно ст. 1 Правил землепользования и застройки города Иваново <420> комплексное освоение в целях жилищного строительства - мероприятия, "включающие в себя: 1) подготовку документации по планировке территории; 2) выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры; 3) осуществление строительства".
--------------------------------
<420> Утв. реш. Ивановской городской Думы от 27 февраля 2008 г. N 694. Последние изменения утверждены решением Ивановской городской Думы от 29 июля 2011 г. N 263 "О внесении изменений и дополнений в правила землепользования и застройки города Иванова" // СПС "Референт".
Комментируемая статья предусматривает, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Между тем его победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях. Поэтому по своей сути данные торги, по мнению некоторых исследователей, скорее являются конкурсом, а не аукционом <421>. Полагаем, что для такого суждения нет оснований. Пункт 7 ст. 38.2 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения. Согласно п. 4 ст. 447 ГК РФ выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Предоставление для участия в аукционе наряду с документами, которые указаны в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, еще и документов с предложениями по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с правилами землепользования и застройки и нормативами градостроительного проектирования в границах земельного участка (п. 5 ст. 38.2 ЗК РФ) следует рассматривать во взаимосвязи с существенными условиями договора с победителем аукциона, т.е. как проект таких условий.
--------------------------------
<421> Попов М.В. Указ. соч. С. 141.
Рассредоточенность правил об организации и проведении торгов по продаже прав на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства между ст. ст. 30, 38.1, 38.2 ЗК РФ, ст. ст. 447 и 448 ГК РФ вряд ли можно назвать удобной с точки зрения практического применения.