(утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 38.1 Земельного Кодекса РФ
1. Данная статья регулирует отношения по проведению торгов, по результатам которых должны быть предоставлены в собственность или в аренду земельные участки из государственной или муниципальной собственности для жилищного строительства. Статья была введена в ЗК РФ одновременно со ст. ст. 30.1, 30.2 и 38.2 ЗК РФ.
2. Отношения по заключению договоров на торгах урегулированы общими нормами ГК РФ, а также ст. 38 ЗК РФ. В то же время данная статья регулирует отношения по поводу торгов помимо тех Правил, которые были утверждены ранее Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков". С принятием настоящей статьи нормы указанного Постановления Правительства на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства могут быть применены к отношениям, регулируемым настоящей статьей в части, не противоречащей нормам данной статьи.
2. Специальным положением, предусмотренным настоящей статьей, является обязанность уполномоченного органа в области распоряжения и управления земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, осуществления определенных предварительных действий. Кроме того, статьей предусмотрены требования по реализации полученных в результате прав на земельный участок. Проведение кадастрового учета земельный участков с 1 марта 2008 г. должно осуществляться на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
3. Порядок проведения аукционов, установленный настоящей статьей, имеет определенные отличия от действующих Правил по проведению торгов, указанных выше. Наиболее существенным отличием следует считать то, что настоящей статьей не предусматривается проведение конкурсов, а также закрытых аукционов.
4 - 15. В сравнении с требованиями о содержании извещения о проведении торгов, установленными настоящей статьей, требования к содержанию извещения, определенные упомянутыми Правилами о проведении торгов, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 г. N 808, выглядят несколько иначе. Так, п. 8 Правил устанавливает, что в извещении должны быть указаны:
а) форма торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
б) срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
в) предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные;
г) наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
д) наименование организатора торгов;
е) начальная цена предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг" аукциона, размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
ж) форма заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
з) условия конкурса;
и) место, дата, время и порядок определения участников торгов;
к) место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
л) срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
м) дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
н) проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
о) сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
Пунктом 12 настоящей статьи не установлено требование о представлении документов, удостоверяющих право гражданина выступать на аукционе от имени юридического лица. Граждане, представляющие на аукционе юридических лиц, в данном случае действуют на основании общих норм ГК РФ о юридических лицах, представительстве и доверенности.
Помимо сказанного обратим внимание на то, что существенные условия договора (в том числе договора аренды) и в том случае, если договор заключается на торгах, устанавливаются договором или законом. При этом в качестве существенного условия договора Земельный кодекс называет только размер арендной платы (ст. 65).
Другой комментарий к статье 38.1 ЗК РФ
Правила комментируемой статья являются частью комплекса норм о порядке организации и проведения торгов, которым посвящены также ст. ст. 38 и 38.2 ЗК РФ. Пунктом 5 ст. 38 ЗК РФ установлено, что порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется ст. 38.1 настоящего Кодекса. Однако из 30 пунктов ст. 38.1 ЗК РФ только п. п. 23, 24 и 26 затрагивают вопросы проведения аукциона, тогда как остальные сосредоточены на порядке его организации. Предметом аукциона в данном случае является земельный участок, предназначенный для жилищного строительства, причем как для многоэтажного (хотя прямо об этом в п. 1 ст. 38.1 не говорится), так и для индивидуального или малоэтажного с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение). Дополнительно к этим общим условиям п. 1 ст. 38.1 для многоэтажного жилищного строительства указывает и на подготовленные материалы инженерных изысканий параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства. Согласно п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. То есть отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости подготавливает независимый оценщик в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <417>.
--------------------------------
<417> СЗ РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.
Е.А. Галиновской высказано мнение о том, что с принятием ст. 38.1 ЗК РФ нормы Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "на организацию торгов по предоставлению участков для жилищного строительства не распространяются" <418>. Мы не можем согласиться с Е.А. Галиновской, хотя и понимаем причины, которые подтолкнули ее к высказанному суждению. С точки зрения законодательной техники последовательность п. п. 4, 5 и 6 действительно дает основания предполагать, что указанные в п. п. 4 и 5 порядок организации и проведения торгов совершенно независимы друг от друга и что их связывает формально только один первоисточник - положения ст. ст. 447 и 448 ГК РФ. Однако, как мы уже указывали выше, только п. п. 23, 24 и 26 комментируемой статьи затрагивают вопросы проведения аукциона. Порядку проведения торгов посвящен раздел III (п. п. 22 - 24) и пункт 25 раздела IV Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. Ни в ГК РФ, ни в ЗК РФ, ни в специальных законах или актах Правительства РФ больше не описывается порядок проведения аукциона.
--------------------------------
КП: примечание.
Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (под ред. С.А. Боголюбова) включен в информационный банк согласно публикации - Питер Пресс, 2009.
<418> Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 8-е изд., перераб. и доп. / Под ред. С.А. Боголюбова. М.: Проспект, 2014. С. 218.
Кроме того, решение ВС РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, вынесенное по заявлению С.В. Комаровой о признании частично недействующими п. п. 6, 8 (подп. "в"), 10, 17, 30 (подп. "г") Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и Определение Апелляционной коллегии ВС РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388, которое оставило предыдущий судебный акт без изменения, подтвердили системное единство Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 и п. п. 7 и 20 ст. 38.1 ЗК РФ <419>. Учитывая позицию высшей судебной инстанции, необходимо признать, что положения Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 применяются к порядку организации и проведения аукционов по продаже земельных участков для жилищного строительства с определением условий подключения (технологического присоединения) объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) в дополнение к положениям ст. 38.1 ЗК РФ.
--------------------------------
<419> Комментарий, в котором участвовала Е.А. Галиновская, подписан в печать 01.08.2013; год выхода книги в свет - 2014. В продажу в г. Москве книга поступила в ноябре 2013 г. Е.А. Галиновской, скорее всего, не было известно решение Верховного Суда РФ от 1 июля 2013 г. N АКПИ13-430, а тем более Определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N АПЛ13-388.
Тем не менее регулирование порядка организации и проведения указанного аукциона одновременно и в ЗК РФ, и в Постановлении Правительства кажется нам избыточным. Включение в ст. 38.1 ЗК РФ правил о процедуре проведения аукциона вряд ли нарушило бы баланс между материальными нормами и нормами о процедуре. Последние вполне органично занимают свою нишу в главе V ЗК РФ, в состав которой входит и ст. 38.1 ЗК РФ.