1. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
2. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.Указанные требования применяются также к договору мены.
3. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.
4. Требования, установленные пунктом 3 настоящей статьи, применяются также в случаях обмена земельного участка, передачи его в аренду.
Комментарий к статье 37 Земельного Кодекса РФ
1. С 1 марта 2008 г. кадастровый учет земельных участков должен осуществляться на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости". В соответствии с указанным Законом осуществляется кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.
В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства); описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок; описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства; площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
В государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе следующие дополнительные сведения о земельном участке как объекте недвижимости:
ранее присвоенный государственный учетный номер (кадастровый, инвентарный или условный номер), если такой номер был присвоен до присвоения в соответствии с настоящим Федеральным законом кадастрового номера, и дата присвоения такого номера, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер в установленном законодательством порядке;
кадастровый номер иного объекта недвижимости, в результате раздела, выдела доли в натуре или другого соответствующего законодательству Российской Федерации действия с которым (далее - преобразование объекта недвижимости) был образован объект недвижимости, если последний был образован в результате преобразования иного объекта недвижимости;
кадастровый номер иного объекта недвижимости, образованного в результате преобразования объекта недвижимости, если последний являлся объектом недвижимости, из которого образован иной объект недвижимости;
кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;
сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;
категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;
разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;
почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (далее - почтовый адрес и (или) адрес электронной почты правообладателя объекта недвижимости).
По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки. В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом о госрегистрации государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.
2. Положения о купле-продаже земельных участков, установленные настоящим Кодексом, основаны на принципах и нормах ЗК РФ, а также на общих положениях о сделках, договоре и договоре купли-продажи, установленных ГК РФ. В то же время п. 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи, но определенные акты, позволяющие заключать договоры, уже приняты. В частности, разработан порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка.
Так, исходя из положений ГК РФ (ст. 454), по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора.
На земельные отношения распространяется и ряд норм гл. 17 и § 7 "Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В частности, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.
3. Нормы п. 3 настоящей статьи опираются также и на положения гражданского законодательства о том, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором, если иное не определено договором купли-продажи (ст. 456 ГК РФ). Таким образом, важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть точно указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок и его правовой режим - размер земельного участка, его местонахождение, перечень природных объектов, расположенных на земельном участке, целевое назначение участка, его разрешенное использование и другие сведения, указанные в п. 3 настоящей статьи. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается план земельного участка, а также все необходимые данные указываются в договоре. Собственно сведения о земельном участке в достаточно полной мере должны содержаться в кадастровых документах на участок, а также в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если право на участок зарегистрировано.
При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования, как право ограниченного пользования земельным участком, право аренды и иные обременения и ограничения.
Важным является момент передачи земельного участка по договору купли-продажи. Из смысла законодательства вытекает, что продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего "качества"), пригодном для цели его использования. Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе требовать уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения собственных затрат на устранение недостатков (ст. 475 ГК РФ). Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок. Подобного рода требования покупатель может предъявить, в случае если недостатки были обнаружены в разумный срок (ст. 477 ГК РФ), в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи. Земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается общее для недвижимости условие, установленное ГК РФ или договором.
4. Форма договора продажи земельного участка определяется на основании ст. 550 ГК РФ, согласно которой договор о продаже недвижимости заключается в письменной форме, несоблюдение этой формы договора влечет его недействительность.
Срок передачи земельного участка продавцом покупателю может быть определен договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок, в соответствии со ст. 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.
Одно из важных условий заключения договора купли-продажи земельного участка - его цена. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (такой вывод можно сделать, руководствуясь общей нормой ст. 555 ГК РФ).
Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов в соответствии с гражданским законодательством (см. ст. 486 ГК РФ).
Другой комментарий к статье 37 ЗК РФ
Комментируемая статья сосредоточена на узком предмете. В ней оговариваются отдельные условия договора купли-продажи земельного участка, а также вопросы, возникающие до и после его продажи. Анализ содержания статьи позволяет вычленить в ней три логических части.
Первая часть состоит из первого предложения п. 1 и п. 2. Предложение первое п. 1 формулирует материальное правило, подчеркивающее специфику земельного участка как объекта сделки, тогда как п. 2 перечисляет недействительные условия договора. Соответственно, за рамками статьи остаются общие положения о сделках и положения § 7 главы 30 ГК РФ
Второе предложение п. 1 (оно же и вторая логическая часть) возлагает на продавца обязанность полного информирования покупателя обо всех обременениях и ограничениях его использования.
Пункты 2 и 3 прямо перечисляют основания для требований уменьшения покупной цены ("обменной" цены или размера арендной платы), расторжения договора купли-продажи земельного участка (договора мены, аренды) и возмещения вследствие этого убытков.
Объектом купли продажи не могут быть ранее учетные земельные участки, местоположение границ которых на местности не устанавливалось, характерные точки (н1, н2, н3. н1) не закреплялись межевыми знаками, а в ГКН отсутствуют сведения о значении координат характерных точек XY.
Первичные сведения о приобретаемом земельном участке (статус участка в ГКН, площадь, местоположение) будущий покупатель может получить, обратившись к публичной кадастровой карте. Более детальные сведения покупатель получает из кадастровой выписки, паспорта или кадастрового плана территории (в последнем случае важно расположение земельного участка в границах квартала). Из этих же документов покупатель получает первичную информацию об обременениях и ограничениях, если сведения о них заносились ранее в ГКН, например, "государственный природный заказник", "охранная зона магистрального газопровода", "2-й санитарный пояс зоны охраны источников питьевого водоснабжения города N" и т.д.
Заказав и получив сведения из ЕГРП, покупатель может определить, вносились ли ранее в ЕГРП сведения об обременениях и ограничениях в отношении приобретаемого земельного участка.
До настоящего времени не завершен процесс утверждения границ охранных зон линейных объектов, магистральных газопроводов, границ охранной зоны газораспределительной сети в населенных пунктах - газораспределительных пунктов и систем, распределительных подземных газопроводов высокого давления, среднего и низкого давления, перекладок газопроводов низкого давления к жилым домам, технического перевооружения газопровода низкого давления IV категории. Тем не менее в соответствии с действующим законодательством земельные участки, расположенные в границах охранных и санитарно-защитных зон, у собственников земельных участков (а также у землепользователей, землевладельцев и арендаторов) не изымаются, но в их границах вводится особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
Будущий покупатель земельного участка должен быть в идеальном варианте поставлен в известность, что в своей хозяйственной деятельности он обязан руководствоваться:
в границах охранных зон газопроводов - требованиями п. п. 4.3 и 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992 и Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992 N 9;
в границах санитарно-защитных зон газопроводов (санитарных разрывов, санитарных полос отчуждения) - требованиями пункта 2.7 (приложение 1) СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, а также п. 3.16 (таблица 4) СНиП 2.05.06-85* "Магистральные трубопроводы";
на земельных участках в населенных пунктах - п. 14 Правил охраны газораспределительных сетей (утв. Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 <410>).
--------------------------------
<410> СЗ РФ. 2000. N 48. Ст. 4694.
В отношении земельных участков, которые попадают в зону трасс магистрального нефтепродуктопровода (обозначаются специальными информационными, километровыми знаками), также устанавливаются ограничения. Правилами охраны магистральных трубопроводов установлена охранная зона на расстоянии 25 м в каждую сторону от оси прохождения магистрального трубопровода. В охранной зоне нефтепродуктопровода без письменного разрешения с его собственником запрещается:
производить горные, карьерные, строительные, земляные, монтажные, взрывные работы;
возводить любые постройки и сооружения, прокладывать дороги;
организовывать садово-огородные товарищества, сооружать проезды и переезды через трассы нефтепровода.
В отношении земельных участков, которые расположены в границах ближайших к крупным городам населенных пунктов, также важна информация об ограничениях их использования для случаев прохождения по территории (точнее, под поверхностью земли, под почвенным слоем) магистральных сетей водоснабжения очистных водопроводных сооружений. Подземные инженерные коммуникации принимались в хозяйственное ведение водоканалов в основном в 60-е, 70-е и 80-ее гг. XX в. Графические данные по размещению магистральных водоводов, а также кабельных линий, согласовывались на топографических планах. В силу требований норм СП 31.13330.2012 "Свод правил. Водоснабжение. Наружные сети и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 2.04.02-84*" (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/14) <411> и СанПиН 2.1.4.1110-02 "Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водоводов питьевого значения" <412> зоны санитарной охраны организуются на всех водопроводах вне зависимости от ведомственной принадлежности, подающих воду как из поверхностных, так и из подземных источников. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой, ширина которой по обе стороны от крайних линий водопровода:
--------------------------------
<411> Издан: М.: Минрегион России, 2011. Документ введен в действие с 01.01.2013 и заменил собой СНиП 2.04.02-84* "Водоснабжение. Наружные сети и сооружения".
<412> БНА. 2002. N 19.
а) при отсутствии грунтовых вод - не менее 10 м при диаметре до 1000 мм и не менее 20 м при диаметре водоводов более 1000 мм;
б) при наличии грунтовых вод - не менее 50 м вне зависимости от диаметра водоводов.
Главный вопрос для покупателя земельного участка в санитарно-защитной полосе водоводов - возможно ли строительство индивидуального жилого дома? По крайней мере, в рамках Закона о ЛПХ возможно использование приусадебного земельного участка для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. То есть покупателю для принятия окончательного решения необходимо обладать информацией о технических параметрах водовода, о его диаметре.
Пункт 3 ст. 37 ЗК РФ предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае предоставления покупателем заведомо ложной информации об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка и иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Однако проблема для заявителя заключается в доказывании существенного изменения обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора.
Так, например, между ЗАО "Управляющая компания "Альянс" (покупатель) и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" заключен договор от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ купли-продажи нежилого здания и земельного участка. Земельный участок расположен по адресу: Санкт-Петербург, Курортный район, пос. Репино, 2-я Новая ул., д. 4, литера А, площадью 4488 кв. м, кадастровый номер 78:38:22119:28, входящий в состав земель населенных пунктов, представляемый для использования в рекреационных целях; ограничения/обременения земельного участка: в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99, земельный участок расположен в границах территории, предусмотренной для размещения объектов отдыха, досуга и развлечений, туризма и санаторно-курортного лечения, гостиниц и пансионатов различного типа, дачного фонда (Р-3), в связи с чем целевое использование земельного участка должно соответствовать разрешенным видам использования указанной функциональной зоны. Земельный участок находится в зоне регулирования застройки 2-1 Курортного района Санкт-Петербурга, границы которой утверждены распоряжением КГИОП от 14.11.2001 N 1. В отношении участка устанавливается следующий режим его использования: градостроительная деятельность, строительные и земляные работы производятся по согласованию с КГИОП; установлены предметы охраны.
В отношении объекта договора распоряжением КУГИ от 08.05.2007 N 946-рз и пунктом 3.23 договора установлены особые условия, а именно: обязанность покупателя осуществить снос здания в течение 6 месяцев с момента заключения договора купли-продажи от 23.07.2007 N 8119-АЗ и возвести на освобожденном земельном участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения договора или реконструкцию здания в течение 42 месяцев с момента заключения договора от 23.07.2007.
В обоснование своих требований о расторжении договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ ЗАО "УК "Альянс" ссылается на изменения в градостроительном законодательстве Санкт-Петербурга после заключения договора от 08.05.2008, которые повлекли существенное изменение обстоятельств, при которых стороны исходили при заключении договора. Истец принял решение о реконструкции здания под гостиницу, в то время как в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 04.02.2009 N 29-10 "О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга", вступившим в законную силу после заключения договора от 08.05.2008, размещение гостиницы на спорном земельном участке, отнесенном к зоне Т1Ж2-2, не допускается.
Между тем новая редакция Генерального плана Санкт-Петербурга, в соответствии с которой спорный земельный участок отнесен к зоне 1ЖД, вступила в действие до даты регистрации договора купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ, в связи с чем следует признать обоснованными доводы КУГИ о том, что обществу было известно об изменении вида функционального использования спорного земельного участка.
Договор купли-продажи от 08.05.2008 N 25/8119-АЗВ не содержит каких-либо указаний и условий о том, что земельный участок приобретается обществом именно для размещения гостиницы.
Невозможность использования земельного участка для размещения объекта гостиничной инфраструктуры не является основанием для расторжения договора купли-продажи, поскольку из материалов дела не следует, что данное обстоятельство являлось существенным для сторон, заключающих договор купли-продажи N 25/8119-АЗВ от 08.05.2008 <413>.
--------------------------------
<413> Постановление Тринадцатого ААС от 11 апреля 2012 г. по делу N А56-26934/2011 // СПС "КП".
Пункт 3 комментируемой статьи предусматривает также возможность уменьшения покупной цены земельного участка в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием. В этом вопросе положения п. 3 комментируемой статьи производны от правил ГК РФ. Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.
Для правильного разрешения споров покупателей с продавцами представляется важным определить состав заведомо ложной информации. Зачастую покупатель, не изучив вопрос, имеется ли такой состав в действиях продавца, обращается в суд. Так, например, ООО <Л.Л.> обратилось в Приозерский городской суд ЛО с иском к Д. о соразмерном уменьшении покупной цены 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельного участка и о взыскании с Д. излишне уплаченных по договору купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности указанного земельного участка денежных средств.
В обоснование требований ООО <Л.Л.> указало, что в договоре купли-продажи земельного участка было указано его разрешенное использование: для жилищного строительства. Однако после покупки земельного участка было принято постановление администрации МО "город Всеволожск", в соответствии с которым земельный участок получил статус "улицы районного значения". Возможности использовать участок по предполагаемому назначению - жилищное строительство, не имеется. Покупная цена участка подлежит уменьшению на основании ст. 557 и ст. 475 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, признав состоявшейся передачу земельного участка от продавца к покупателю и несение истцом рисков, связанных с последующим возможным изменением разрешенного использования земельного участка и возможным изъятием земельного участка у собственника для муниципальных нужд, обоснованно указал на отсутствие совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора купли-продажи.
При этом доказательства, подтверждающие предоставление ответчиком истцу как покупателю земельного участка по договору заведомо ложной информации об участке, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, отсутствуют <414>.
--------------------------------
<414> Определение Ленинградского областного суда от 25 апреля 2012 г. N 33а-1491/2012 // СПС "КП".