Статья 36 ЗК РФ ➔ текст и комментарии. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.

(Утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)

Комментарий к статье 36 Земельного Кодекса РФ

1. Правовое значение исключительного права на приобретение гражданами или юридическими лицами земельных участков в собственность или в аренду разъяснено Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Согласно данному Постановлению, поскольку право на приобретение земельного участка является исключительным, т.е. никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением, при рассмотрении споров, связанных с осуществлением этого исключительного права, следует исходить из того, что установленный п. 1 ст. 5 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости. Также Постановлением Пленума ВАС РФ разъяснено, что установленная Законом о введении в действие ЗК РФ норма о приватизации зданий, строений, сооружений одновременно с приватизацией земельного участка (п. 7 ст. 3) не лишает лицо, ставшее собственником недвижимости вследствие его приватизации до введения в действие ЗК РФ, права приобрести земельный участок в собственность или заключить договор его аренды, за исключением случаев, когда приватизация земельного участка запрещена.

Наличие договора аренды земельного участка, заключенного до введения в действие ЗК РФ, не лишает собственника недвижимости права выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

2. При реализации п. 2 настоящей статьи следует иметь в виду специальные нормы иных федеральных законов, регулирующих приобретение права на недвижимость и земельные участки под этой недвижимостью. Так, согласно п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. Согласно той же статье ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Кроме того, согласно ст. 137 ЖК РФ, в случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

3. Указание п. 3 настоящей статьи о совместном обращении собственников помещений в здании при приобретении прав на земельные участки под таким зданием на практике привело к затруднениям при приобретении права на земельные участки в этом случае. Дело в том, что очень часто отсутствовала возможность именно совместного обращения, ввиду того что не все собственники помещений на момент подачи заявления были выявлены или намеревались реализовать право на приобретение земли.

В целях разрешения этой проблемы Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 предложил следующее решение: в силу ч. 2 п. 3 ст. 36 ЗК РФ, в случае если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

При рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них.

Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).

Постановлением Пленума ВАС РФ определено, что при рассмотрении споров, связанных с регистрацией договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, необходимо учитывать, что если такой договор заключен на срок один год и более, то в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации. Поскольку лица, указанные в п. 3 ст. 36 ЗК РФ, могут заключить договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при участии в нем одного или нескольких владельцев помещений в здании, находящемся на неделимом земельном участке, надлежащим образом оформленный договор, заключенный на один год и более, подлежит государственной регистрации после подачи в регистрирующий орган заявления лицами, подписавшими такой договор.

4. При применении п. 4 комментируемой статьи в целом следует обратить внимание также на п. 4 ст. 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

5. Пунктами 5 - 8 комментируемой статьи установлен порядок приобретения прав на земельный участок лицами, указанными в п. 1 этой же статьи. Известно, что реализация п. 5 настоящей статьи вызывает затруднения в связи с тем, что на практике совместное обращение в уполномоченные органы об оформлении прав на земельный участок требует наличия для этого всех лиц, обладающих правами на недвижимость, а также требуется, чтобы эти лица изъявили желание оформить права на землю. Следует признать, что правовая возможность приобрести права на землю без соблюдения данной нормы существенно затруднена или практически невозможна.

6. Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 г. N 187-О разъяснено, что согласно п. 6 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 данного Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно в соответствии с п. 2 ст. 28 данного Кодекса. А в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 данного Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования названный орган готовит проект договора либо купли-продажи, либо аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ч. 2 ст. 9); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (ч. 1 ст. 36). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (ч. 3 ст. 36 Конституции Российской Федерации). Таким федеральным законом, регламентирующим в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, является Земельный кодекс Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, имеют исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами. На возникающие при этом правоотношения в полной мере распространяется правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, в силу которой государство, закрепляя в законе право на приватизацию, обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации (Постановление от 3 ноября 1998 г. N 25-П по делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации").

Как установлено Земельным кодексом Российской Федерации, земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с данным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности (п. 2 ст. 15); оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом; земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность; земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. п. 1 и 2 ст. 27); так, не подлежат приватизации земельные участки общего пользования (п. 12 ст. 85).

Из пункта 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает, таким образом, обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 данного Кодекса с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов, подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

Если указанное лицо обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи либо предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в суд с заявлением о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными. Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо в связи с его резервированием для государственных или муниципальных нужд (отнесением их к землям общего пользования) на основе соответствующих правовых актов органов публичной власти, использованием для иных публичных целей.

7. Подготовка кадастровых планов была предусмотрена Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Согласно ст. 13 указанного Федерального закона кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных сведений и целей их использования кадастровые карты (планы) могут быть кадастровыми картами (планами) земельных участков, дежурными кадастровыми картами (планами) и производными кадастровыми картами (планами). Кадастровая карта (план) земельного участка воспроизводит в графической и текстовой формах сведения о земельном участке.

Кадастровый план упоминается и при совершении кадастровых действий Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Так, из понятия межевого плана, данного в ст. 38 данного Закона, следует, что это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. При этом в графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

Кадастровый план принимается во внимание и при подготовке технического плана здания, сооружения или объекта незавершенного строительства (ст. 41 Федерального закона о ГКН). В графической части технического плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указывается местоположение такого здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке. Графическая часть технического плана помещения представляет собой план этажа или части этажа здания либо сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения, а при отсутствии этажности у здания или сооружения план здания или сооружения либо план соответствующей части здания или сооружения с указанием на этом плане местоположения такого помещения.

При обращении к правовому значению кадастровых планов, подготовленных до вступления в силу Федерального закона о ГКН, следует иметь в виду, что ст. 47 данного Закона установлено, что к отношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, настоящий Федеральный закон применяется в части прав и обязанностей, которые возникнут после дня вступления его в силу, если иное не установлено данной главой. Заявления об осуществлении государственного кадастрового учета земельных участков, поданные в установленном порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, рассматриваются в соответствии с правилами, действовавшими до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание объектов недвижимости и выданы в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются действительными и имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами объектов недвижимости.

8. Согласно ст. 17 Федерального закона "О землеустройстве", межевание объекта землеустройства включает следующие работы: определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование; закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства; изготовление карты (плана) объекта землеустройства. Межевание земель осуществляется в порядке, предусмотренном несколькими нормативными правовыми актами, одним из основных при этом является Инструкция по межеванию земель, утв. Приказом Роскомзема от 8 апреля 1996 г.

9. При реализации п. 9 настоящей статьи следует иметь в виду, что перечень приграничных территорий, предусмотренный п. 3 ст. 15 ЗК РФ, до настоящего времени не утвержден.

Другой комментарий к статье 36 ЗК РФ

В состав комментируемой статьи входят правила, которые регулируют отдельный случай предоставления земельных участков, необходимых для использования зданий, строений, сооружений. Законодатель, как видно из содержания ст. 36 ЗК РФ, задачу ее видит в продолжении процесса приватизации, в реализации принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, на которых они находятся. Как и другие ключевые статьи главы V ЗК РФ (ст. ст. 30, 30.1, 30.2, 31, 34, 35, 38, 38.1, 38.2), комментируемая статья представлена сочетанием как самостоятельных материальных норм права, так и различными внутренними отсылками (на другие положения ЗК РФ) и отсылками к федеральным законам, нормативным правовым актам субъектов РФ и муниципальным правовым актам. Так же как и во многих других статьях ЗК РФ, в комментируемой статье законодатель оставил неразрешенными и нераскрытыми ряд важнейших вопросов и понятий, как, например, в п. 7 - порядок определения местоположения границ и площади земельного участка.

Из абз. 1 п. 1 комментируемой статьи с учетом положения ч. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ следует, что право на приобретение земельного участка возникает у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами. Соответственно, если исходить из логики законодателя, право на приобретение земельного участка у лиц, у которых права на здания, строения, сооружения возникли с нарушением закона (то есть на самовольную постройку), не возникает. Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Суды придерживаются логики абз. 1 п. 1 ст. 36 ЗК РФ, подп. 1 п. 1 ст. 8 и ст. 222 ГК РФ. Ш.Г. обратилась во Всеволожский городской суд с исковым заявлением к администрации МО "Всеволожский муниципальный район" о признании права на приобретение земельного участка в собственность за плату по десятикратной ставке земельного налога за один квадратный метр. На дополнительном участке расположен сарай-дровяник, возведенный отцом, указанный в свидетельстве о праве на наследство и вошедший в состав технического паспорта без отметки о незаконности строения. Размер и конфигурация используемого земельного участка не менялись, претензий и предписаний со стороны администрации Всеволожского муниципального района о незаконности использования дополнительного земельного участка не предъявлялось. Фактически используемый истцом длительное время земельный участок огорожен, право Ш.Г. на него никем не оспорено. Суды, рассматривавшие заявление истца, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых заявлений, так как постройка, которая указана в техническом паспорте, не переходила истцу по наследству. Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда, рассматривавшая кассационную жалобу, указала, что судом первой инстанции правильно сделан вывод, что требования истца не основаны на законе и не подлежат удовлетворению, поскольку в силу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности <376>.

--------------------------------
<376> Определение Ленинградского областного суда от 25 мая 2011 г. N 33-2646/2011 // СПС "КП".

При применении ст. 36 ЗК РФ следует также иметь в виду, что исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники объектов завершенного строительства. К этому вопросу обращались неоднократно и Пленум ВАС РФ, и Президиум ВАС РФ. Так еще в 2005 г. было дано толкование понятия "исключительное право": "То есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением." <377>.

--------------------------------
<377> Абзац 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КП".

Президиум ВАС РФ в 2008 г., отменяя акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций, отметил, что вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Пунктом 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения. Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации государственного и муниципального имущества, переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ. К настоящему делу данные случаи не относятся. При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию <378>.

--------------------------------
<378> Постановление Президиума ВАС РФ от 23 декабря 2008 г. N 8985/08 // СПС "КП".

Арбитражные суды по-прежнему ориентируются на толкование отдельных положений ст. 36 ЗК РФ Президиумом ВАС РФ. Тринадцатый ААС в декабре 2013 г., рассмотрев апелляционную жалобу ЗАО "Гавань", высказался следующим образом: "Объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном законом порядке, не указаны в ст. 36 ЗК РФ наряду со зданиями, строениями, сооружениями как объекты, для цели эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок. Собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок, на котором этот объект расположен, в аренду для завершения строительства" <379>.

--------------------------------
<379> Постановление Тринадцатого ААС от 16 декабря 2013 г. по делу N А21-123/2013 // СПС "КП".

В Постановлении 2013 г. Президиум ВАС РФ, сославшись на свое предыдущее Постановление от 23.12.2008 N 8985/08, подчеркнул, что земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Как было установлено судом первой инстанции, общество является собственником зданий и сооружений, необходимых для благоустройства и использования спорного участка по его целевому назначению в установленных границах, то есть объектов недвижимости, имеющих вспомогательный характер по отношению к земельному участку и тем объектам недвижимости, которые должны быть на нем возведены в будущем в соответствии с его целевым назначением. Строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен обществу в аренду и которые были предусмотрены утвержденным проектом детальной планировки, эскизом застройки и обозначены в договоре, не завершено. Возведение на земельном участке только вспомогательных объектов даже при наличии государственной регистрации права собственности общества на них не влечет возникновения у общества права на приобретение в собственность спорного участка в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ <380>.

--------------------------------
<380> Постановление Президиума ВАС РФ от 19 марта 2013 г. N 12668/12 // СПС "КП".

Наконец, нельзя не привести позицию Тринадцатого ААС, которую он изложил в 2013 г. применительно к понятию "исключительное право" по одному из дел. Предоставленное собственникам зданий, строений, сооружений ст. 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию занятого этими объектами земельного участка направлено на реализацию закрепленного в подп. 5 п. 1 ст. 1 данного Кодекса принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Исключительность этого права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования <381>.

--------------------------------
<381> Постановление Тринадцатого ААС от 29 октября 2013 г. по делу N А56-23422/2012 // СПС "КП".

При применении ст. 36 ЗК РФ следует также иметь в виду, что наличие на участке временного сооружения, находящегося в собственности гражданина или юридического лица, не порождает у них каких-либо прав на земельный участок, в том числе исключительного права на приобретение такого участка в долгосрочную аренду <382>.

--------------------------------
<382> Постановление Тринадцатого ААС от 26.11.2013 по делу N А56-8989/2013 // СПС "КП".

Пленум ВАС РФ в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" также сформулировал позицию, согласно которой установленный п. 1 ст. 5 Закона N 178-ФЗ запрет юридическим лицам, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований превышает 25 процентов, покупать государственное и муниципальное имущество не применяется при приватизации указанными юридическими лицами земельных участков, на которых расположены принадлежащие им на праве собственности объекты недвижимости <383>.

--------------------------------
<383> Абзац 2 п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // СПС "КП".

Что касается такого специфического коллективного субъекта, как собственники помещений в многоквартирном доме, то согласно ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон ЖК РФ), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона ЖК РФ).

Вопросы о безвозмездности или платности при приобретении прав на земельные участки с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями занимают в ст. 36 ЗК РФ существенное место.

Абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в вопросе о порядке и условиях приватизации земельных участков с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями отсылает как к положениям ЗК РФ, так и к федеральным законам. Согласно п. 1 ст. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;

юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу ЗК РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Что касается безвозмездной передачи земельных участков в собственность, то в комментируемой статье и в ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ указываются лица, которые вправе воспользоваться таким правом, и условия, при которых данное правило применяется. К этим лицам относятся религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения (абз. 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ), и общероссийские общественные организации инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов (п. 2 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30 ноября 2010 г. N 327-ФЗ "О передаче религиозным организациям имущества религиозного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности" <384> имущество религиозного назначения - недвижимое имущество (помещения, здания, строения, сооружения, включая объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, монастырские, храмовые и (или) иные культовые комплексы), построенное для осуществления и (или) обеспечения таких видов деятельности религиозных организаций, как совершение богослужений, других религиозных обрядов и церемоний, проведение молитвенных и религиозных собраний, обучение религии, профессиональное религиозное образование, монашеская жизнедеятельность, религиозное почитание (паломничество), в том числе здания для временного проживания паломников, а также движимое имущество религиозного назначения (предметы внутреннего убранства культовых зданий и сооружений, предметы, предназначенные для богослужений и иных религиозных целей). Абзац 3 п. 1 ст. 36 ЗК РФ предусматривает бесплатную передачу земельных участков, на которых находится имущество религиозного назначения - недвижимое имущество.

--------------------------------
<384> СЗ РФ. 2010. N 49. Ст. 6423.

Если в отношении религиозных организаций закон не устанавливает иных условий, кроме как целевого использования зданий, строений, сооружений, то право на бесплатное приобретение земельных участков общероссийскими общественными организациями инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, ставится в зависимость от того, находились ли на день введения в действие ЗК РФ на земельных участках здания, строения и сооружения. Текст ЗК РФ опубликован 29.10.2001 в Собрании законодательства РФ (N 44. Ст. 4147), 30.10.2001 в "Парламентской газете" (N 204 - 205) и в "Российская газета" (N 211 - 212) Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ЗК РФ вводится в действие со дня его официального опубликования. Первым днем его опубликования явилось 29 октября 2001 г. (понедельник), хотя для широкого ознакомления он стал доступен только с 30 октября 2001 г. (со вторника) благодаря средствам массовой информации. Следовательно, если записи о праве на здания, строения и сооружения общероссийских общественных организаций инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, внесены в ЕГРП до 29 октября 2001 г. (фактически - 26 (в пятницу) и 27 (в субботу) октября 2001 г.), то у них возникло право на бесплатное приобретение земельных участков под объектами недвижимости.

В силу частей 2 и 5 ст. 16 Вводного закона ЖК РФ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Последнее предложение подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ отсылает, по сути, к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, анализ которого мы приводим ниже.

Пункты 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ посвящены приобретению прав на неделимый земельный участок. В соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок; неделимым признается земельный участок, который по своему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы: 1) после раздела образовались самостоятельные земельные участки; 2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории <385>.

--------------------------------
<385> Дмитриев Г. Делимые и неделимые земельные участки: специфика оформления прав на землю // ЭЖ-Юрист. 2006. N 18.

Вопрос о делимости или неделимости земельного участка, что влияет соответственно на право собственника (сособственника) на индивидуальное обращение в орган по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, возникает, если одно здание пристроено к другому зданию и нельзя сделать однозначный вывод о том, является ли участник правоотношений собственником первичного объекта недвижимости (здания), или ему принадлежат вторичные объекты недвижимости (помещения) <386>.

--------------------------------
<386> Постановление ФАС СЗО от 24.06.2005 N А26-9918/0421 // СПС "КП".

Пунктом 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" определено следующее: "В силу части второй п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если в здании, расположенном на неделимом земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам - на праве хозяйственного ведения или всем лицам - на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании.

Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, установлен Приказом Минэкономразвития России от 13 сентября 2011 г. N 475 "Об утверждении перечня документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок" <387>. Этот Приказ заменил собой Приказ Минэкономразвития России от 30 октября 2007 г. N 370 "Об утверждении Перечня документов, прилагаемых к заявлению о приобретении прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположены здания, строения, сооружения".

--------------------------------
<387> Зарегистрирован в Минюсте РФ 30 сентября 2011 г. Регистрационный N 21942. Опубликован 5 октября 2011 г. в "Российской газете". Вступил в силу 16 октября 2011 г.

Пункт 5 ст. 36 ЗК РФ был в 2004 г. объектом изучения КС РФ по запросу Первомайского районного суда г. Пензы. В своем запросе в КС РФ районный суд указывал, что содержащееся в п. 5 ст. 36 ЗК РФ требование о совместном обращении в соответствующие органы для приобретения прав на земельный участок ставит в неравные условия граждан, имеющих в собственности строение в целом, и граждан, имеющих строение в общей долевой собственности, несоразмерно ограничивает право граждан на распоряжение принадлежащими им на праве общей долевой собственности строениями, расположенными на земельном участке, а также лишает их права на судебную защиту, поскольку суд, установив отсутствие указанного обращения, отказывает в удовлетворении иска. КС РФ в своем определении указал, что сам по себе п. 5 ст. 36 ЗК РФ не может рассматриваться как лишающий участника долевой собственности возможности - при отсутствии других препятствий - по своему усмотрению распоряжаться своей долей, что подтверждается общими требованиями ГК РФ, которые относятся к режиму распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности (ст. 246, п. 2), и гарантируется возможностью судебной защиты прав участника долевой собственности.

Оспариваемое положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные статьями 19, 35, 46 и 55 Конституции РФ <388>.

--------------------------------
<388> Определение Конституционного суда РФ от 05.03.2004 N 82-О по запросу Первомайского районного суда города Пензы о проверке конституционности статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации // СПС "КП".

Пункт 6 ст. 36 ЗК РФ был в 2005 г. объектом изучения КС РФ по жалобе гражданина В.А. Гудкова. Заявитель обратился в Арбитражный суд МО с иском о понуждении администрации Одинцовского района МО заключить договоры купли-продажи двух земельных участков, на которых находятся принадлежащие ему на праве собственности магазины и в отношении которых ранее были заключены договоры аренды. Суд, придя к выводу, что статья 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи, своим решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования В.А. Гудкова удовлетворил. Однако рассматривавший дело в кассационном порядке ФАС МО, полагая, что выбор вида права, на котором собственнику недвижимости предоставляется земельный участок, принадлежит органу исполнительной власти или местного самоуправления, в иске отказал. ВАС РФ не нашел оснований для пересмотра дела в порядке надзора.

Заявитель утверждал, что конституционное право гражданина иметь землю в частной собственности не может быть поставлено в зависимость от волеизъявления уполномоченного органа, а потому из п. 6 ст. 36 ЗК РФ вытекает обязанность органов публичной власти предоставить ему земельные участки только в собственность и заключить соответствующие договоры купли-продажи, и просит проверить оспариваемое законоположение на соответствие статьям 2, 9 (часть 2), 18, 35 (часть 2) и 36 (часть 1) Конституции РФ.

КС РФ, отказывая в рассмотрении жалобы гражданина В.А. Гудкова по существу, высказал свою позицию по вопросу, который поставил в своей жалобе заявитель. Из п. 6 ст. 36 ЗК РФ в системной связи с иными названными его нормами вытекает, что обязанность исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, предусмотренных ст. 29 ЗК РФ, - с учетом обеспечения баланса публичных и частных интересов - подготовить проект договора купли-продажи или аренды земельного участка и направить его заинтересованному лицу - собственнику расположенного на этом участке здания, строения, сооружения.

--------------------------------
<389> Определение Конституционного Суда РФ от 12.05.2005 N 187-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гудкова Виктора Александровича на нарушение его конституционных прав положением пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации" // СПС "КП".

В абз. первом п. 7 ст. 36 ЗК РФ подразумеваются, по сути, две различные конструкции. Первая связана с образованием земельного участка, а вторая - с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка. При этом законодатель умудрился в первом предложении абз. первого п. 7 ст. 36 ЗК РФ два раза сказать одно и то же в отношении уточнения местоположения границ. "Если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка" и "в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка" подразумевают, что ранее местоположение границ земельного участка не осуществлялось; в ГКН отсутствуют сведения о координатах характерных точек (н1, н2, н3 и т.д.) границы. В отношении такого земельного участка кадастровый орган может выдать заявителю только выписку или кадастровый план территории. В графической части последнего местоположение земельного участка не приводится; его местоположение - квартал в целом.

При применении комментируемой статьи необходимо представлять себе, что такое кадастровый план территории и кадастровая карта, на которых изображается схема расположения земельного участка. Во-первых, они - картографическая основа государственного кадастра недвижимости (ч. 2 ст. 6 Закона N 221-ФЗ). Во-вторых, между ними имеются определенные различия. Кадастровый план территории (КПТ), как и выписка о соответствующем земельном участке, - основа межевого плана (ч. 1 ст. 38 Закона N 221-ФЗ), предоставляется в электронном виде (для кадастровых инженеров) или на бумажном носителе по заявлению граждан. Сведения КПТ отражают информацию о земельных участках в границах одного квартала (территории) - координаты (если участки поставлены на кадастровый учет), изображения контуров земельных участков внутри квартала (исключая ранее учтенные), адресную часть.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории РФ, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет в электронной форме кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (далее - публичные кадастровые карты) (ч. 4 ст. 13 Закона N 221-ФЗ). То есть кадастровые карты существуют на бумажном носителе и в электронном виде на портале Росреестра.

Фрагмент графической части кадастрового плана территории" или кадастровой карты является основой ("подложкой", на языке кадастровых инженеров) для схемы расположения земельного участка (в идеальном варианте). Однако на практике такой "подложкой" часто является фрагмент топографической съемки местности - планшет (со своим номером) чаще масштаба 1:500 или (реже) 1:2000, материалы которой в большинстве своем устарели, так как подготовлены в 1982 - 1983 гг., или даже спутниковый снимок части населенного пункта в масштабе 1:2000, сопровождаемый чертежом в масштабе 1:5000, на котором отражены контуры существующих земельных участков и контур образуемого земельного участка (как правило, в цвете, чаще красном). В некоторых случаях в качестве основы для схемы используется также фрагмент публичной кадастровой карты на бумажном носителе. Органам местного самоуправления зачастую неважно, какая основа ("подложка") использована для подготовки схемы. Главное требование, предъявляемое к схеме, - ее читаемость, нахождение контура земельного участка в границах части квартала.

В практике органом местного самоуправления часто утверждается и выдается заявителю схема расположения земельного участка в случае уточнения местоположения границ ранее учтенного земельного участка. Кадастровому инженеру для подготовки межевого плана такая схема никакой пользы за редкими исключениями не представляет, за исключением, быть может, конфигурации земельного участка. Ни каких-либо координат, ни тем более привязки к ближайшим пунктам опорной межевой сети на такой схеме нет. Однако ее включение в состав межевого плана и ссылка на нее в пояснительной записке кадастрового инженера обеспечивает успех кадастрового учета земельного участка.

Абзац 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает, что лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Законом N 221-ФЗ. С 1 октября 2013 года кадастровый инженер подготавливает межевой план (как и техпланы на здания) в форме электронного документа, заверяет его усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 11 ст. 38 Закона N 221-ФЗ) и направляет его с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг, в кадастровый орган. В случае постановки на кадастровый учет земельного участка кадастровый инженер также через информационно-телекоммуникационные сети общего пользования получает кадастровый план земельного участка, заверенный электронной подписью специалиста кадастрового органа. Заказчику кадастровых работ нет необходимости впоследствии получать у публичного образования кадастровый паспорт земельного участка, так как предоставление его для регистрации права на земельный участок в настоящее время не предусматривается. Не исключено, что законодателю придется отредактировать положения п. 8 ст. 36 ЗК РФ.

При применении п. 7 (особенно его абз. 2) ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду то, что закон подразумевает две различные модели. Первая - определение местоположения границ земельного участка и его площади в процессе образования (то есть возникновения как такового). Вторая модель применительно к правоотношениям, которые регулирует ст. 36 ЗК РФ, связана с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка, который собственник объекта недвижимости просит у публичного образования передать в собственность. Такие участки образовывались в процессе приватизации государственного и муниципального имущества - зданий, строений, сооружений в границах территорий крупных производственных предприятий и комплексов, комбинатов (машиностроительных заводов, ткацких и отделочных фабрик, мясокомбинатов, овощных баз, авторемонтных мастерских и др.). Причем образование земельных участков не всегда сопровождалось определением местоположения границ на местности. Поэтому в ГКН включались ориентировочные площадь и местоположение границ земельных участков. Также следует учитывать, что в задачи публичного образования на момент приватизации зданий, строений, сооружений не входило образование земельных участков с учетом всех требований земельного и градостроительного законодательства, которое не требовало в обязательном порядке предоставлять в собственность земельные участки под объектами недвижимости.

Согласно позиции Тринадцатого ААС положения п. 7 ст. 36 ЗК РФ не могут применяться для целей обоснования отказа в предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет и предоставленного в аренду для строительства; указанной нормой права урегулирован порядок действий в случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка <390>.

--------------------------------
<390> Постановление Тринадцатого ААС от 22.10.2013 по делу N А56-20059/2013 // СПС "КП".

Общие требования законодателя к образуемым земельным участкам наиболее полно раскрываются в ч. 10 ст. 38 Закона N 221-ФЗ:

образуемые земельные участки должны соответствовать требованиям гражданского законодательства, земельного законодательства, лесного законодательства, водного законодательства, градостроительного законодательства и иным установленным в соответствии с законодательством РФ требованиям к земельным участкам. Если в соответствии с федеральным законом образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории, проекта межевания земельного участка или земельных участков или иного предусмотренного федеральным законом документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа.

В абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ речь идет, по сути, о частном случае образования земельного участка. Абзац 2 п. 7 комментируемой статьи использует различные термины и понятия - "местоположение границ" (земельного участка), "площадь" (земельного участка), "фактическое землепользование", "красные линии", "смежные земельные участки", "естественные границы" (земельного участка). Причем не все приведенные термины и понятия наполнены юридическим содержанием. По этой причине необходим анализ каждого из них, что позволит выявить действительный замысел законодателя.

Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ устанавливает правило, согласно которому площадь предоставляемого (продаваемого) в собственность земельного участка определяется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Единственное легальное определение понятия "площадь" дается в ч. 8 ст. 38 Закона N 221-ФЗ:

площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.

Девятнадцатый ААС в своем Постановлении от 21.05.2013 по делу N А14-12836-2011 дал следующее толкование приведенной нормы: указанная норма означает, что при формировании земельного участка его границы и размер определяются не по красным линиям и естественным границам, а лишь с учетом таковых. Руководствоваться же при этом следует нормами земельного и градостроительного законодательства. При расчете предельной фактически используемой площади земельного участка, указанной в ст. 36 ЗК РФ, необходимо учитывать, что в указанной норме речь идет о двух видах площадей: во-первых, это непосредственно застроенная объектами недвижимости часть земельного участка (определяется по справкам БТИ и техническим паспортам); во-вторых, площадь, призванная обеспечить функционирование расположенных на участке объектов недвижимости <391>.

--------------------------------
<391> СПС "КП".

Вообще вопрос о площади является ключевым для всей ст. 36 ЗК РФ. Главная проблема состоит в том, что предельные размеры (площадь) земельных участков в законодательстве устанавливаются только для незастроенных земельных участков. В отношении земельных участков, собственником или распорядителем которых является публичное образование и на которых расположены приватизированные здания, строения и сооружения, не существует ни формулы, ни порядка расчета площади. Это открывает широкий простор не только для личного усмотрения органа государственной власти или местного самоуправления, уполномоченного принимать решения о продаже земельных участков, но и побуждает заявителей идти на различные ухищрения, чтобы приобрести земельный участок размером (площадью) в разы превышающим площадь объекта недвижимости.

Судебная практика подтверждает, что это довольно частое явление. Так, в одном случае собственник здания доказывал необходимость использования земельного участка для эксплуатации объекта, занимающего менее 20% площади участка <392>. В другом случае собственник здания общей площадью 195,4 кв. м просил у Территориального управления Росимущества в ЛО и Федерального агентства по управлению государственным имуществом предоставить в собственность земельный участок площадью 17400 кв. м, что в 89 раз превышало площадь указанного здания <393>. Отказывая в удовлетворении заявления, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из того, что действия администрации были обоснованы содержащимися в утвержденных администрацией Постановлениях от 04.05.2012 N 521, 522, 523 схемах N 1 - 8, N 1 - 7, N 1 - 9 расположения границ земельных участков сведениями, в соответствии с которыми для использования здания склада соли площадью 188,3 кв. м необходим земельный участок площадью 607 кв. м, здания капустного склада площадью 1210 кв. м - земельный участок площадью 3440 кв. м, здания ж/д весовой площадью 118,5 кв. м - земельный участок площадью 212 кв. м <394>.

--------------------------------
<392> Постановление Тринадцатого ААС от 21.08.2013 по делу N А56-3411/2013 // СПС "КП".
<393> Постановление ФАС СЗО от 02.05.2012 по делу N А56-23744/2011 // СПС "КП".
<394> Постановление Тринадцатого ААС от 15.08.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КП".

Еще в одном деле, по которому судом вынесено Постановление 5 декабря 2013 г., ФАС СЗО указал, что проезд транспортных средств к объектам недвижимости и возможность их разгрузки не являются определяющими для установления площади, необходимой для эксплуатации объектов в том смысле, в котором данный критерий установлен в статье 36 ЗК РФ. Заявитель просил предоставить земельный участок площадью в 13564 кв. м под тремя объектами недвижимости, общая площадь которых составила 1517 кв. м (т.е. в 9,2 раза меньше площади земельного участка). Одновременно суды сослались на то, что общество не заявляло ходатайства о назначении землеустроительной экспертизы на предмет определения площади земельных участков, необходимой для эксплуатации и использования принадлежащих ему объектов недвижимости <395>.

--------------------------------
<395> Постановление ФАС СЗО от 05.12.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КП".

Судебная практика, в частности Тринадцатого ААС, сформулировала обобщенный подход к рассматриваемой проблеме. Первый тезис заключается в том, что при определении площади земельного участка, подлежащего приватизации, необходимо учитывать комплекс факторов, в числе которых фактически используемая площадь земельного участка, правила землепользования и застройки, сведения, содержащиеся в землеустроительной, градостроительной и проектной документации, площадь земельного участка, занятая объектом недвижимости и необходимая для его использования. Второй тезис касается прав собственника недвижимости и объема полномочий публичных образований: объем прав на землю у собственника недвижимости ограничен положениями п. 3 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. 7 ст. 36 ЗК РФ. Указанные законоположения также ограничивают полномочия органов, выступающих от имени публично-правовых образований, являющихся собственниками земли, в части произвольного определения размеров земельных участков, подлежащих приватизации <396>.

--------------------------------
<396> Постановление Тринадцатого ААС от 15.08.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КП"; Постановление Тринадцатого ААС от 21.08.2013 по делу N А56-3411/2013 // Там же; Постановление Тринадцатого ААС от 09.06.2012 по делу N А56-67477/2011 // Там же.

Собственники объектов недвижимости, добиваясь предоставления в собственность земельных участков необходимой им площади, заказывают у специализированных организаций для ее обоснования землеустроительную и проектную документацию, иногда одновременно оба документа. Это может быть проект территориального землеустройства земельного участка и проектная документация функционального зонирования территории земельного участка под объекты специальной надобности <397>, схема планировочной организации <398>, заключение, выполненное по заказу заявителя вместе с планом благоустройства территории <399>, расчет, произведенный на основании СНиП II-89-80* "Генеральные планы промышленных предприятий", СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СНиП 21-02-99* "Стоянки автомобилей" <400>.

--------------------------------
<397> Постановление ФАС СЗО от 02.05.2012 по делу N А56-23744/2011 // СПС "КП".
<398> Постановление ФАС СЗО от 15.08.2013 по делу N А66-11394/2012; Постановление ФАС СЗО от 05.12.2013 по делу N А42-3657/2012 // СПС "КП".
<399> Постановление Тринадцатого ААС от 21.08.2013 по делу N А56-3411/2013 // СПС "КП".
<400> Постановление ФАС СЗО от 26.04.2013 по делу N А66-6330/2012 // СПС "КП".

Однако имеются и противоположные решения, например у ФАС СЗО. Так, ООО "Производственно-строительная компания "Домострой" обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о признании незаконным отказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, оформленного письмом от 23.07.2012 N 10622-09, в предоставлении обществу в собственность земельного участка площадью 11814 +/- 38 кв. м с кадастровым номером 69:40:010624:41, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Академика Туполева, д. 123, а также об обязании Министерства принять решение о предоставлении названного участка в собственность заявителя и направить в его адрес договор купли-продажи этого участка.

Суд первой инстанции решением от 04.12.2012, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 17.04.2013, удовлетворил требования общества. ФАС СЗО в своем Постановлении указал следующее. На спорном участке расположена производственная база заявителя, частью которой является здание склада площадью 1431 кв. м; данный объект используется для складирования необходимых при строительстве материалов; весь испрашиваемый участок используется в деятельности ООО "Производственно-строительная компания "Домострой" с учетом расположения техники, необходимой для выполнения погрузочно-разгрузочных работ на складе и разворота грузовых автомобилей; возможности организовать разворот автомашин (автопоездов) по-иному не имеется с учетом смежных земельных участков, образованных на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 11.07.2012 N 1877, под объектами недвижимости других лиц; с заявлением о выкупе общество представило в Министерство все необходимые документы, предусмотренные перечнем <401>.

--------------------------------
<401> Постановление ФАС СЗО от 15.08.2013 по делу N А66-11394/2012 // СПС "КП".

В последнем деле примечательно следующее обстоятельство. ФАС СЗО в своем Постановлении от 15 августа 2013 г. по делу N А66-11394/2012 в качестве юридического основания своего решения ссылается на те же нормы права, что и другие арбитражные суды в отказных постановлениях, в том числе и в Постановлении ФАС СЗО от 05.12.2013 по делу N А42-3657/2012 (заявитель просил предоставить земельный участок в 9,2 раза больше площади земельного участка для проезда и разгрузки транспортных средств). Это ст. 29, п. 2 ст. 33, п. 2 ст. 35, п. п. 1, 5 и 7 ст. 36 ЗК РФ. Однако, как мы видим, результат - обратный. Заявитель доказал необходимость предоставления ему земельного участка, площадь которого в девять раз превышает площадь, занимаемую зданием склада. Это еще раз подтверждает тот факт, что содержание абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ представлено в высшей степени оценочной нормой, которая позволяет не только публичным образованиям, но и судам принимать решения, руководствуясь собственным усмотрением, а не ясной, определенной и недвусмысленной нормой закона. Обращение к землеустроительной экспертизе по каждому из таких дел также не является эффективным выходом. Землеустроительная экспертиза в рассматриваемой категории дел преследует цель не столько уточнить обстоятельства, которые подлежат учету при применении абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, сколько определить критерии оценки конкретной ситуации, раздвинуть рамки абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ и увязать их расплывчатой нормой закона.

При применении п. 7 ст. 36 ЗК РФ необходимо иметь в виду, что его правила распространяются также на земли категории "земли сельскохозяйственного назначения", если они предоставлены, в частности, для ведения крестьянского фермерского хозяйства. Причем объекты недвижимости могут быть расположены на многоконтурном земельном участке, которым является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с действующим законодательством и представляют собой несколько замкнутых контуров; каждый контур границы многоконтурного земельного участка отделяется от других контуров его границы иными земельными участками или землями (т.е. контуры границы многоконтурного земельного участка не имеют общих характерных точек границ) <402>. Позиция арбитражных судов, в основном неблагоприятная для собственников объектов недвижимости, требующих приватизации земельных участков, площадь которых многократно превышает площадь находящихся на них объектов недвижимости, распространяется судами и на вид разрешенного использования "для ведения крестьянского фермерского хозяйства". Тринадцатый ААС, рассматривая 29 октября 2013 г. апелляционную жалобу главы фермерского хозяйства ИП А.В. Бурлака, сформулировал следующую позицию.

--------------------------------
<402> Абзац 2 п. 1 и п. 2 письма Минэкономразвития России от 22 декабря 2009 г. N 22409-ИМ/Д23.

Суммарная площадь объектов, принадлежащих КФХ и находящихся на земельном участке, составляет 969,3 кв. м, в то время как площадь выкупаемого участка, за которую заявителем определена цена в льготном порядке, - 145000 кв. м. Следовательно, в порядке ст. 36 ЗК РФ земельный участок, площадь которого в 145 раз превышает площадь находящихся на нем объектов недвижимости, не может быть предоставлен. Уточнение заявителем суммарной площади, занимаемой принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости, и изменение этих данных с 969,3 кв. м на 1271,7 кв. м при площади испрашиваемого земельного участка 145000 кв. м не имеет принципиального значения.

Суд первой инстанции правомерно установил, что факт нахождения на земельном участке объектов общей площадью 969,3 кв. м недвижимости в 6 разных местах земельного участка не подтверждает право заявителя на приватизацию всего земельного участка площадью 145000 кв. м в соответствии со ст. 36 ЗК РФ, притом что целевое назначение земельного участка согласно договору аренды установлено для ведения КФХ.

Земельный участок площадью 145000 кв. м, в 145 раз превышающий площадь расположенных на нем объектов недвижимости, нельзя считать соразмерным, необходимым и достаточным для эксплуатации и обслуживания хозяйственного комплекса площадью 333,2 кв. м, гаража площадью 145,8 кв. м, двух жилых домов площадью 45 кв. м и 78 кв. м <403>.

--------------------------------
<403> Постановление Тринадцатого ААС от 29.10.2013 по делу N А56-23422/2012 // СПС "КП".

Приведенная прямолинейная позиция суда не учитывает все же специфику производственной и иной хозяйственной деятельности КФХ, которая не всегда измеряема арифметическими пропорциями. Осуществление фермерским хозяйством его деятельности происходит не просто в границах отдельных контуров, к которым привязаны здания, строения и сооружения, необходимые для такой деятельности. КФХ - объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии (п. 1 ст. 1 Закона о КФХ). По сути, речь идет об особой организации жизнедеятельности части общества, для которой необходимо соответствующее пространство - часть земной поверхности, в границах которой образуется сложная сеть хозяйственных и личных взаимоотношений. К сожалению, п. 7 ст. 36 ЗК РФ, как и в целом вся комментируемая статья, указанные особенности во внимание не принимает. Поэтому перенос устоявшихся правовых позиций судов в отношении требований о приватизации земельных участков, площадь которых многократно превышает площадь находящихся на них объектов недвижимости, противоречит целям и задачам Закона о КФХ, да и вообще всей политике государства в последние 25 лет, которое с переменным успехом пытается укоренить в сельской местности часть населения страны.

Фактическое землепользование существует как данность в современных правоотношениях с начала 90-х гг. XX в. В поле зрения арбитражных судов "фактическое землепользование" и "фактический землепользователь" попали в связи со спорами последних с налоговым органом из-за уклонения от уплаты земельного налога и уклонения от оформления соответствующего права на земельный участок <404>.

--------------------------------
<404> Постановление ФАС ВСО от 5 марта 2002 г. N А78-4666/01-С2-2/210-Ф02-41/2002-С1; Постановление ФАС СЗО от 29 января 2002 г. N А56-24298/01; Постановление ФАС ВВО от 22 октября 2001 г. N А39-560/01-22/9; Постановление ФАС ВВО от 3 августа 2001 г. N А29-2491/01А; Постановление ФАС СЗО от 6 июня 2001 г. N Ф04/1540-451/А46-2001; Постановление ФАС МО от 4 июня 2001 г. N КА-А40/2584-01.

В законодательстве не раскрывается понятие "фактическое землепользование", хотя суды и практика органов местного самоуправления под ним понимают, во-первых, использование земельного участка без каких-либо прав (без оформления того или иного вида права), во-вторых, - наиболее часто используемую субъектом и закрепленную на местности любым видимым способом часть земельного участка или, точнее, часть поверхности земли.

Абзац 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ предусматривает при определении местоположения границ земельного участка учет градостроительного законодательства. Такая общая отсылка к ГрК РФ, а также к законодательству субъектов РФ на практике порождает споры о приватизации земельных участков под зданиями, строениями, сооружениями. Тринадцатый ААС, отменяя решение суда первой инстанции, подчеркнул, что ни положениями ЗК РФ, ни нормами, содержащимися в других федеральных законах, не предусматривается необходимость соотнесения площади земельного участка, ранее предоставленного в аренду для строительства и поставленного на государственный кадастровый учет, на котором расположено здание, строение, сооружение с размером территории в границах данного земельного участка, необходимой для использования такого здания, строения, сооружения, для целей применения положений ст. 36 ЗК РФ.

Ссылка администрации Кировского муниципального района ЛО и суда первой инстанции на Постановление Правительства ЛО от 22.03.2012 N 83 "Об утверждении Региональных нормативов градостроительного проектирования Ленинградской области" как доказательство нарушения обществом минимального коэффициента застройки земельного участка несостоятельна, поскольку несоблюдение данных требований могло быть основанием для отказа в выдаче акта ввода объекта в эксплуатацию, но не основанием для отказа в предоставлении указанного земельного участка; данный нормативный документ, как следует из предмета правового регулирования, распространяется на отношения в сфере градостроительной деятельности и не затрагивает отношений по предоставлению земельных участков.

Региональные нормативы градостроительного проектирования не могут применяться к отношениям, связанным с приватизацией земельных участков, так как регулируют отношения в сфере градостроительной деятельности, а именно содержат минимальные расчетные показатели обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека <405>.

--------------------------------
<405> Постановление Тринадцатого ААС от 22.10.2013 по делу N А56-20059/2013 // СПС "КП".

Что касается красных линий, то в данном случае это требование градостроительного законодательства. В соответствии с п. 11 ст. 1 ГрК РФ красные линии - это линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения.

Образование земельных участков часто сопровождается нарушением границ красных линий, установленных в соответствии с ранее разработанной, утвержденной и реализованной документацией по планировке (застройке) территории населенного пункта. Особенно чувствительной эта проблема является для городов федерального значения, в составе территории которых значителен удельный вес историко-культурной среды. Судам приходится рассматривать дела о нахождении части образуемого земельного участка в границах красных линий, в том числе и в связи с несоразмерностью испрашиваемого к выкупу земельного участка. В некоторых случаях изучаемые судом обстоятельства отягощены еще и нахождением земельного участка в составе земель общего пользования.

Так, например, ООО "Комплексное автотехобслуживание" (далее - общество) обратилось в АС СПб и ЛО с заявлением о признании незаконным отказа Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) в приватизации арендованного обществом земельного участка, на котором расположены принадлежащие обществу объекты недвижимого имущества. В обоснование своих требований общество указало, что на основании договоров купли-продажи от 21.12.2004 обществу на праве собственности принадлежат здание склада общей площадью 1048,4 кв. м, здание бытовки общей площадью 206,6 кв. м, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, ул. Малая Митрофаньевская, д. 3, корп. 1. Земельный участок общей площадью 30072 кв. м с кадастровым N 78:7507:12, на котором расположены здания, передан обществу в пользование по заключенному с КУГИ договору аренды от 12.11.2004 N 11/ЗД-02195 с учетом соглашения от 11.01.2005 об уступке прав и обязанностей по договору аренды.

Впоследствии общество обратилось в КУГИ с заявлениями о приобретении земельного участка в собственность за плату в порядке, установленном абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ. Письмом от 16.08.2010 N 22261-32 КУГИ отказал обществу в выкупе земельного участка.

Арбитражный суд указал, что в соответствии с п. 8 ст. 28 Закона N 178-ФЗ земельные участки в составе земель общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие) не подлежат отчуждению.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

В этой связи апелляционный суд отклонил доводы общества о том, что нахождение части земельного участка в границах красных линий согласно проекту планировки не означает, что спорный земельный участок находится в составе земель общего пользования.

Согласно п. 7 ст. 36 ЗК РФ местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 17.07.2007 N 864 утвержден проект планировки территории, ограниченной Московским пр., наб. Обводного канала, полосой отвода Балтийской ОЖД, Благодатной ул., часть спорного земельного участка в соответствии с указанным проектом планировки находится в границах земель общего пользования, выделенных красными линиями.

Кроме того, факт нахождения частей земельного участка в составе земель общего пользования и в зоне градостроительных ограничений подтверждается данными кадастрового паспорта на земельный участок.

При таких обстоятельствах, в связи с нахождением части земельного участка в границах красных линий, под которыми понимаются линии, обозначающие существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, КУГИ, по мнению апелляционного суда, правомерно отказал обществу в реализации права выкупа не подлежащего приватизации в силу прямого указания закона земельного участка, расположенного под принадлежащими обществу зданиями. Указанные обстоятельства явились самостоятельным основанием для отказа в выкупе земельного участка. Кроме того, учитывая то, что в данном случае площадь земельного участка, о приватизации которого заявлено обществом, превосходит суммарную площадь расположенных на нем зданий более чем в 20 раз, апелляционный суд, исходя из положений названных норм, считает обоснованными доводы КУГИ о несоразмерности испрашиваемого к выкупу земельного участка <406>.

--------------------------------
<406> Постановление Тринадцатого ААС от 19.05.2011 по делу N А56-58560/2010 // СПС "КП".

Не всегда, однако, отказ в предоставлении за плату в собственность земельного участка под зданием, строением, сооружением в связи с нахождением его в границах красных линий, находит поддержку у судов. Органы местного самоуправления обязаны обосновать свою позицию.

Постановлением Восемнадцатого ААС от 11.08.2011 удовлетворены требования ИП С.А. Гитинова о признании незаконным, не соответствующим ст. 36 ЗК РФ отказ главы Еткульского муниципального района Челябинской области в предоставлении ИП С.А. Гитинову в собственность за плату земельного участка площадью 117 кв. м с кадастровым номером 74:07:3700014:132, расположенного по адресу: Челябинская обл., Еткульский р-он, с. Еткуль, ул. Первомайская, д. 26а, содержащийся в письме от 27.10.2010 N 2372. На администрацию возложена обязанность в течение 1 месяца со дня принятия постановления принять решение о предоставлении в собственность ИП С.А. Гитинову указанного земельного участка для эксплуатации продуктового магазина-павильона.

В кассационной жалобе администрация указывала на то, что спорный земельный участок находится в границах красных линий, которые соответствуют существующей застройке и являются действующими. Красные линии в границах, установленных генеральным планом 2009 г., совпадают с границами красных линий, предусмотренных генеральным планом с. Еткуль 1987 г., и материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок попадает в границы красных линий как по состоянию на 2009 г., так и по состоянию на 1987 г. По мнению администрации, отсутствие доказательств нарушения действующего законодательства при возведении здания магазина и постановки на кадастровый учет спорного земельного участка не может свидетельствовать о том, что этот земельный участок не попадает в границы красных линий.

ФАС УО в своем Постановлении отметил, что, поскольку решение Совета депутатов Еткульского сельского поселения N 207 "Об утверждении корректировки Генерального плана с. Еткуль", которым скорректированы красные линии и со ссылкой на которое заявителю отказано в приватизации земельного участка, принято 29.10.2009 и опубликовано в информационном вестнике Совета депутатов Еткульского сельского поселения 02.11.2009, т.е. после возведения и регистрации прав заявителя на здание продуктового магазина-павильона и формирования земельного участка, предоставленного заявителю для эксплуатации этого объекта, при этом доказательств возведения названного здания и постановки испрашиваемого земельного участка с нарушением действующего земельного законодательства в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что красные линии в границах, указанных в генеральном плане с. Еткуль, не соответствуют существующей застройке территории и не могут свидетельствовать о нахождении спорного земельного участка в составе земель общего пользования <407>.

--------------------------------
<407> Постановление ФАС УО от 1 ноября 2011 г. N Ф09-6655/11 // СПС "КП".

В законодательстве отсутствует легальное определение конструкции "смежный земельный участок". В пункте 3.1 ст. 25 Закона N 221-ФЗ он упоминается четыре раза в связи с ".учетом изменений земельного участка в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ других земельных участков (далее - смежные земельные участки).". В пункте 14 "Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка" указывается, что смежные земельные участки имеют общие характерные точки границ земельных участков. При этом значительное число споров рассматривается в судах именно по искам собственников смежных земельных участков. Как правило, это по преимуществу негаторные иски, главное требование которых - устранение препятствий в пользовании земельным участком: требования демонтировать чужое строение или забор на своем земельном участке, убрать строительные материалы и т.д. <408>. Применительно к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ использование законодателем понятия "смежный земельный участок" выглядит некорректным. Исходя из регулируемых ст. 36 ЗК РФ конструкций приобретение гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки подразумевает либо образование последних с нуля (причем неважно, из земель или вследствие раздела исходного земельного участка, образованного задолго до этого), либо уточнение местоположения границ ранее учтенных земельных участков. И в том и в другом случае смежность с юридической и кадастровой точек зрения возникнет не ранее, чем в ГКН будут внесены из межевого плана сведения о координатах характерных точек границ земельного участка. Только после кадастрового учета земельного участка, образованного с нуля, или учета изменений (в связи с уточнением местоположения границ) можно говорить о возникновении конструкции "смежный земельный участок". Представляется, что законодатель использует в абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ понятие "смежный земельный участок" в неюридическом смысле, подразумевая фактическое примыкание части земной поверхности с находящимся на ней объектом недвижимости либо к земельному участку, поставленному на кадастровый учет, либо к другой части земной поверхности с находящимся на ней другим объектом или объектами недвижимости.

--------------------------------
<408> См.: Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб., доп. М.: Статут, 2008. С. 678 - 691. Также см.: Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт, 2012. С. 137 - 145.

Понятие "естественные границы земельного участка", как и понятие "смежный земельный участок" в абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ, не имеет юридического содержания. Естественные границы не определяются в соответствии со ст. 11.1 ЗК РФ и Законом N 221-ФЗ. В то же самое время нельзя утверждать, что де-факто они не существуют. Исходя из общего смысла п. 7 ст. 36 ЗК РФ, учитывая положения ГрК РФ, Закона N 221-ФЗ, письма Минэкономразвития России <409>, можно сделать вывод о том, что естественными являются границы земельного участка, которые закреплены на местности природными объектами (лесом и лесополосами, водными объектами) или объектами искусственного происхождения (дорогами, забором, столбами, рвом, ямой, валом, стеной здания, строения, сооружения, линейным объектом). В кадастровой деятельности природные объекты и объекты искусственного происхождения принимаются во внимание при уточнении местоположения границ земельного участка, существующих на местности более 15 лет. В любом случае учет естественных границ земельного участка с точки зрения ст. 36 ЗК РФ является факультативным для органов государственной власти и органов местного самоуправления при решении вопроса об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

--------------------------------
<409> Среди таких писем наибольшую известность среди кадастровых инженеров получило следующее: письмо Минэкономразвития России от 17.04.2012 N Д23и-1123 "По вопросам уточнения местоположения границ и площади земельного участка" // СПС "КП".

Пункт 9 ст. 36 ЗК РФ, согласно которому иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют право на приобретение в собственность земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном данным Кодексом, как и п. п. 5 и 6 этой же статьи, был в 2004 г. объектом изучения КС РФ по запросу Мурманской областной Думы. Заявитель полагал, что названные нормы (а также еще три статьи ЗК РФ) по своему содержанию противоречат статьям 2, 4 (часть 3), 7 (часть 1), 9 (часть 1), 15 (часть 1), 19 (часть 2), 36 (часть 1) и 67 (часть 1) Конституции РФ, и приводит в обоснование своей позиции следующие доводы: земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, в данном случае к таким народам относятся только народы РФ; закон не может ограничивать и перераспределять эту основу, право на нее в пользу лиц, не относящихся к народам РФ; из Конституции РФ следует, что субъектом права частной собственности на землю могут быть только российские граждане и их объединения; предоставление иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права собственности на землю умаляет (ограничивает) территориальную основу жизни и деятельности народов РФ, создает возможность отторжения земли иностранному государству посредством сделок или предъявления территориальных претензий к РФ, может привести к нарушению суверенитета РФ.

Согласно п. 2.2 Постановления КС РФ исходя из предписаний статей 9 и 36 Конституции РФ федеральное законодательство в области регулирования земельных отношений определяет, что земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью и что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами.

При этом по смыслу конкретизирующих указанные конституционные предписания ст. ст. 260 и 261 ГК РФ и ст. 15 ЗК РФ объектом права собственности на землю являются земельные участки, представляющие собой часть поверхности земли в границах территории РФ. При предоставлении земли в частную собственность приобретателю передается не часть государственной территории, а лишь земельный участок как объект гражданских прав, что не затрагивает суверенитет РФ и ее территориальную целостность.

В п. 2.3 Постановления КС РФ зафиксировано, что согласно ст. 62 (часть 3) Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Тем самым Конституция РФ в качестве общего принципа российского законодательства устанавливает национальный режим для иностранных лиц и лиц без гражданства, т.е. в отношении прав и обязанностей приравнивает их к российским гражданам. Действие этого принципа подчеркнуто в Постановлении КС РФ от 17 февраля 1998 года по делу о проверке конституционности положения части второй статьи 31 Закона СССР "О правовом положении иностранных граждан в СССР".

Сама по себе возможность предоставления иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам права на определенных условиях приобретать в собственность и в определенных пределах владеть, пользоваться и распоряжаться земельными участками - постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 260 ГК РФ), - не противоречит конституционно-правовому статусу земли как публичного достояния многонационального народа России и вытекает из статей 9 (часть 2) и части 1 и 2 ст. 35 Конституции РФ во взаимосвязи с ее статьей 62 (часть 3).

Комментарий к статье 36 Земельного Кодекса РФ

Другой комментарий к статье 36 ЗК РФ

Остались вопросы по ст 36 ЗК РФ?