(утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 30.2 Земельного Кодекса РФ
1 - 2. Согласно ст. 30.2 ЗК РФ земельные участки для целей комплексного освоения предоставляются в аренду без предварительного согласования мест размещения объекта.
Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется с соблюдением процедур, установленных ст. 30 ЗК РФ.
Данная процедура рассматривается как перечень взаимосвязанных действий. При этом к мероприятиям по формированию земельного участка ст. 30 ЗК РФ относит следующие мероприятия:
1) подготовку проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;
определение разрешенного использования земельного участка;
определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;
принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
публикацию сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
2) государственный кадастровый учет земельного участка;
3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка;
4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Осуществление мероприятий, приведенных выше, является обязательным при любом из возможных вариантов предоставления земельных участков для строительства. Но для целей жилищного строительства и целей комплексного освоения земельного участка предусматривается предоставление земельных участков в порядке, установленном ст. ст. 38.1, 38.2 ЗК РФ, т.е. на торгах в форме аукциона. Иной порядок предоставления земельных участков (т.е. по заявлению юридического лица или гражданина) в данном случае прямо не предусматривается.
С точки зрения соблюдения процедур предоставления земельного участка важным является и следование требованиям, установленным Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а именно положением, согласно которому с 1 января 2010 г. при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется.
Комплексное освоение земельного участка осуществления лицом, заключившим договор аренды земельного участка по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка, включает мероприятия, определенные в ст. 30.2 ЗК РФ:
подготовку документации по планировке территории;
выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
После завершения мероприятий по комплексному освоению земельного участка арендатор (либо собственник земельного участка) приобретает право собственности на возведенные объекты недвижимости и впоследствии может произвести их отчуждение. Следует признать, что данное указание ЗК РФ излишне, поскольку, с одной стороны, лицо, создавшее объекты недвижимости на земельном участке, право на которое оформлено у лица в надлежащем порядке, на основании закона является собственником такой недвижимости. Собственник имущества, в свою очередь, обладает правом распоряжения своей собственностью, в том числе правом отчуждать ее по своему усмотрению.
В отличие от понятия, данного ст. 30 ЗК РФ, формирование земельного участка как объекта недвижимости включает только два мероприятия:
межевание земельного участка;
постановку на кадастровый учет.
С 1 марта 2008 г. постановка земельных участков на кадастровый учет осуществляется на основании Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон о ГКН).
Согласно нормам указанного Закона мероприятия по межеванию земельного участка и постановке на кадастровый учет включены в состав кадастровых работ, выполняемых кадастровыми инженерами.
Следуя положениям данного Закона, с заявлением о постановке земельного участка, предназначенного для комплексного освоения, на кадастровый учет обращается либо орган государственной власти или местного самоуправления, осуществляющий полномочия по управлению и распоряжению соответствующим земельным участком, либо их законный представитель.
Кадастровый учет осуществляется по месту нахождения объекта недвижимости в кадастровом округе, в границах которого расположен данный объект недвижимости.
Подача заявления о постановке на кадастровый учет осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом о ГКН. При этом, в частности, установлено, что заявление о кадастровом учете и необходимые для кадастрового учета документы представляются в орган кадастрового учета заявителем или его представителем лично либо посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении. При постановке на учет объекта недвижимости заявление и необходимые для кадастрового учета документы могут быть представлены в орган кадастрового учета в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Заявление должно быть удостоверено подписью заявителя или подписью его представителя.
Если иное не установлено настоящим Федеральным законом, с заявлением в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:
документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета, или копия документа, подтверждающего в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах наличие оснований для освобождения от уплаты указанной пошлины;
межевой план;
документ, подтверждающий полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на земельный участок;
копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель;
копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.
Если в соответствии со ст. 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный в кадастровые органы межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ, к документам также должна быть приложена копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке.
Одним из основных документов, требующих специальной подготовки при постановке на кадастровый учет, является межевой план земельного участка. Подготовка межевого плана осуществляется на основании ст. 38 Федерального закона о ГКН. Согласно этой статье межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Если в соответствии со ст. 39 настоящего Федерального закона местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования. Форма межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей. В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в объеме, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, а также в установленном ч. 1 ст. 39 настоящего Федерального закона случае сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ. Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.
Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Поскольку необходимые для разработки межевого плана земельного участка подзаконные нормативные правовые акты в настоящее время не разработаны, это может вызвать затруднения при его разработке. Как представляется, до принятия данных актов кадастровые инженеры будут руководствоваться документами, на основании которых осуществлялось межевание земельных участков в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". В частности, межевание земельных участков осуществлялось до настоящего времени с учетом следующих документов:
письма Роснедвижимости от 2 ноября 2006 г. N ВК/1699@ "Об уточнении площади и границ земельного участка и выдаче кадастрового плана земельного участка для целей межевания";
Приказа Росземкадастра от 2 октября 2002 г. N П/327 "Об утверждении требований к оформлению документов о межевании, представляемых для постановки земельных участков на государственный кадастровый учет" (зарег. в Минюсте России 13 ноября 2002 г.);
Инструкции по межеванию земель (утв. Роскомземом 8 апреля 1996 г.);
Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).
Федеральный закон о ГКН рассматривает работы по подготовке межевого плана как часть кадастровых работ, проводимых кадастровым инженером - физическим лицом на основании договора заказчика с ним или с юридическим лицом, работником которого кадастровый инженер является. Статьей 37 Федерального закона о ГКН установлено, что в результате кадастровых работ индивидуальный предприниматель, указанный в ст. 32 Федерального закона о ГКН, или юридическое лицо, указанное в ст. 33 Федерального закона о ГКН, передает заказчику таких кадастровых работ в том числе межевой план, при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка. Согласование местоположения границ земельных участков при подготовке межевого плана также осуществляет кадастровый инженер в порядке, предусмотренном ст. ст. 39, 40 Федерального закона о ГКН РФ.
При предоставлении земельных участков в границах населенного пункта такие земельные участки относятся к категории земель населенных пунктов.
Разрешенное использование таких земельных участков определяется на основании положений ЗК РФ и Градостроительного Кодекса РФ.
Виды разрешенного использования определяются в целом на основании градостроительного регламента, порядок составления которого установлен ГрК РФ. При этом при составлении регламента в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к территориальным зонам, предусмотренным ст. 85 ЗК РФ.
Федеральным законом "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (ст. 4) установлено, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения в действие этого Кодекса должны действовать следующие правила.
Если земельный участок уже включен в границы населенного пункта, решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний. Публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ст. 39 ГрК РФ.
Если земельный участок не включен в границы населенного пункта, то он предварительно должен быть включен в границы населенного пункта, с тем чтобы ему была присвоена соответствующая категория земель. Для этого исходя из общих положений Федерального закона "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" согласно ст. 4.1 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" орган государственной власти Российской Федерации или орган местного самоуправления, осуществляющий предоставление участка для комплексного освоения, направляет в орган местного самоуправления городского округа или поселения, на территориях которых находится населенный пункт, а в случае если земельный участок расположен на межселенной территории - в орган местного самоуправления муниципального района мотивированное заявление о включении земельного участка в границы населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка.
К указанному заявлению прилагаются:
кадастровая карта (план) земельного участка, включаемого в границы населенного пункта;
копии документов, удостоверяющих личность.
Требовать представления иных документов, за исключением документов, предусмотренных настоящей частью, не допускается.
Орган местного самоуправления в течение сорока пяти дней с даты поступления указанного в ч. 4 настоящей статьи заявления:
1) подготавливает и направляет в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации заключение о возможности и целесообразности включения земельного участка в границы населенного пункта либо исключения земельного участка из границ населенного пункта, а также о возможности установления или изменения вида разрешенного использования земельного участка, в случае если это указано в данном заявлении;
2) проводит публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка, за исключением случая включения земельного участка в границы населенного пункта в целях жилищного строительства или рекреационного использования.
Публичные слушания по вопросу о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа местного самоуправления с учетом положений настоящей статьи в части соответствующих требований.
Постановка на учет земельного участка согласно нормам, установленным Федеральным законом о ГКН, осуществляется на основании принятия органом кадастрового учета соответствующего решения об осуществлении кадастрового учета. При постановке на учет земельного участка орган кадастрового учета после принятия решения об осуществлении кадастрового учета обязан выдать (направить) заявителю или его представителю лично под расписку кадастровый паспорт земельного участка и дополнительные экземпляры паспорта, если заявление о кадастровом учете содержало просьбу о выдаче (направлении) этих экземпляров.
3 - 9. Комплексное освоение земельного участка осуществляется его арендатором на условиях, предусмотренных законом и договором аренды. Комплексное освоение включает, как было сказано:
подготовку документации по планировке территории;
выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры;
осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Согласно ст. 42 ГрК РФ подготовка проекта планировки территории осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры. Проект планировки территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по ее обоснованию.
Условия комплексного освоения земельного участка требуют от лица, его осуществляющего:
1) проведения на основании документов планировки территории землеустроительных работ по размежеванию территории в границах предоставленного в аренду земельного участка, в том числе формированию земельных участков, предназначенных для использования объектов инженерной инфраструктуры и подлежащих передаче в государственную или муниципальную собственность; необходимых для использования объектов капитального строительства (жилых домов, зданий социально-культурного и иного назначения);
2) определения границ земель общего пользования;
3) вынесения на местность устанавливаемых ограничений и обременений (размещения кабельных и иных линейных сооружений, установления сервитутов, др.).
Данные мероприятия, а также постановка земельных участков на кадастровый учет должны осуществляться на основании законодательства о землеустройстве и о Государственном кадастре недвижимости.
Федеральным законом "О землеустройстве" определен общий порядок межевания объектов землеустройства.
Согласно указанному Закону межевание объектов землеустройства представляет собой в том числе работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения. К объектам землеустройства отнесены в том числе территориальные зоны, земельные участки, а также части указанных территорий, зон и участков.
Межевание объектов землеустройства осуществляется на основе сведений государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации. Таким образом, предусматривается использование в целях межевания в том числе кадастрового плана земельного участка, предоставленного для комплексного освоения, а также документов планировки территории.
При этом межевание объекта землеустройства включает следующие работы:
определение границ объекта землеустройства на местности и их согласование;
закрепление на местности местоположения границ объекта землеустройства межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ объекта землеустройства;
изготовление карты (плана) объекта землеустройства.
Иное описание местоположения границ объекта землеустройства допускается составлять, если они совпадают с границами имеющихся на местности ориентиров (дороги, улицы, защитные лесные насаждения, реки, ручьи, каналы, линейные объекты и другие подобные объекты), которые отражены в сведениях государственного земельного кадастра, и (или) на основе измерений расстояний между объектом землеустройства и соответствующими ориентирами с указанием направлений от ориентиров к объекту землеустройства, а также на основе соответствующих измерений относительно объекта землеустройства и межевых знаков.
При составлении иного описания местоположения границ земельных участков такие границы межевыми знаками не закрепляются и считаются совпадающими с границами указанных в ч. 4 настоящей статьи объектов.
Таким образом, все землеустроительные действия в границах предоставленного в аренду земельного участка на основании Закона "О землеустройстве" могут быть осуществлены в порядке межевания этого земельного участка как объекта землеустройства.
Как было сказано ранее, в целях постановки на кадастровый учет заявитель обязан представить в кадастровые органы межевой план земельного участка. Однако, поскольку нормативные акты, предусмотренные Федеральным законом о ГКН и определяющие порядок его составления, не приняты, такой план, скорее всего, также будет составляться инженерами-землеустроителями (кадастровыми инженерами) в порядке межевания объекта землеустройства. В целях реализации Федерального закона "О землеустройстве" принята и действует утвержденная 8 апреля 1996 г. Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству Инструкция по межеванию земель.
Исходя из понятия красных линий, данного п. 11 ст. 1 ГрК РФ, согласно которому красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (далее - линейные объекты), следует, что красные линии также являются объектами мероприятий по межеванию участка. Установление красных линий осуществляется в рамках мероприятий по планировке территории.
Мероприятия по установлению красных линий технического характера определены в том числе действующей до настоящего времени Инструкцией о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98, утв. Постановлением Госстроя России от 6 апреля 1998 г. N 18-30).
Кадастровый учет образованных земельных участков, как и возведенных объектов капитального строительства, ограничений и обременений земельных участков осуществляется на основании вступающего с 1 марта 2008 г. Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости".
В данном случае после осуществления межевания предоставленного земельного участка с выделением улиц, дорог, площадей, иных земель, предназначенных для общего пользования, а также выделения земельных участков, предназначенных для использования инженерной инфраструктуры, передаваемой в государственную или муниципальную собственность, права арендатора на земельный участок подлежат переоформлению. Пунктом 5 ст. 30.2 ЗК РФ при этом установлено, что арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Таким образом, после постановки земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, на кадастровый учет должны быть совершены правовые действия по выкупу земельных участков или оформлению права аренды на них. При этом право на вновь образованные территории общего пользования и земельные участки под объектами инженерной инфраструктуры с приобретением прав на вновь созданные земельные участки как объекты недвижимости у лица, осуществляющего комплексное освоение земельных участков, прекращается. Приобретение прав на созданные земельные участки в аренду может быть осуществлено без прекращения прежнего договора аренды составлением и подписанием дополнительного соглашения, которым стороны устанавливают новые объекты аренды, срок аренды и арендную плату. Приобретение указанных земельных участков в собственность осуществляется в порядке выкупа земельных участков как объектов аренды. Если договор аренды оформлен как договор с правом выкупа, то приобретение земельных участков в собственность может быть также оформлено соглашением и передаточным актом.
Территории приобретают правовой режим территорий (земель) общего пользования в результате образования земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, передачи прав на эти участки лицу, осуществляющему строительство. При этом права на территории (земли) общего пользования переходят соответствующему муниципальному или государственному образованию в соответствии с правовым режимом земель населенных пунктов.
С 1 марта 2008 г. кадастровый учет возведенных объектов капитального строительства должен осуществляться с учетом норм Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости". При этом следует иметь в виду, что в соответствии со ст. 44 этого Закона до 1 января 2010 г., если иное не установлено Правительством Российской Федерации в соответствии со ст. 43 данного Федерального закона, кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости в соответствии с ранее установленным порядком осуществления такого учета, проводится в соответствии с правилами, установленными на день вступления в силу настоящего Федерального закона нормативными правовыми актами в сфере соответственно осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда. Особенности подготовки указанных документов могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
При этом учет зданий, помещений, сооружений и т.д. осуществлялся в порядке, определенном целым рядом федеральных подзаконных нормативных правовых актов, нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации. К таким нормативным правовым актам относятся в том числе Постановления Правительства Российской Федерации: от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; от 10 сентября 2004 г. N 477 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства"; от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"; а также Порядок учета объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, утв. распоряжением Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 22 августа 2001 г. N 3596-р и др.
Государственная регистрация прав на земельные участки, а также возведенные жилые дома и иные объекты капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним". Данным Законом установлены требования к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации права. Статья 17 данного Закона определяет, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества, а к документам, необходимым для такой государственной регистрации прав на земельный участок, - кадастровый план данного земельного участка.
Указанным Законом предъявляются требования к документам, которые прилагаются к заявлению о государственной регистрации, в зависимости от характеристик объекта недвижимости и земельного участка, а также приобретаемого лицом права на них. При этом ст. 18 данного Закона установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Кадастровый план земельного участка должен быть удостоверен органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, а планы другого недвижимого имущества - соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества.
Строительство и получение разрешений на ввод объектов в эксплуатацию осуществляются в сроки, предусмотренные условиями аукциона по продаже права на заключение договора аренды, а также в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и проектной документацией, подготовленной применительно к отдельным объектам, размещаемым на земельных участках, образованных путем разделения исходного земельного участка.
3. Одним из существенных условий исполнения обязательств по комплексному освоению земельного участка является передача объектов инженерной инфраструктуры по окончании строительства в государственную или муниципальную собственность. Условие передачи может быть закреплено в договоре (договоре аренды земельного участка, договоре, самостоятельном договоре о создании объектов инфраструктуры) либо в протоколе, подписываемом по результатам торгов. При этом условия договора должны соответствовать содержанию условий, указанных в извещении о торгах.
Правовые условия принятия на себя обязательств по созданию объектов инженерной инфраструктуры лицом, осуществляющим комплексное освоении земельного участка, не определены.
Следует отметить, что в подп. 7 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ предусматривается передача в муниципальную собственность только объектов инженерной инфраструктуры. Передача объектов дорожной социальной инфраструктуры в муниципальную собственность ЗК РФ не предусмотрена. Вместе с тем ст. 30.2 предусматривает, что комплексное освоение осуществляется в целях жилищного и иного строительства. В то же время создание социальной дорожной инфраструктуры связано с обустройством территорий общего пользования, на которых эти объекты расположены и которые подлежат "возврату" в муниципальную собственность. Таким образом, объекты дорожной социальной инфраструктуры могут быть созданы как самостоятельные объекты капитального строительства в порядке обустройства территорий общего пользования.
Важным является вопрос об условиях передачи имущества. Однозначно можно сделать вывод о том, что перечень объектов и условия передачи имущества должны быть определены в конкурсной документации и зафиксированы либо в договоре аренды земельного участка, либо в специальном договоре, определяющем условия создания и передачи таких объектов.
В то же время закон не определяет, является ли эта передача возмездной или нет. Хотя, в законодательстве термин "передача имущества" употребляется при регулировании безвозмездного отчуждения, однако, если речь идет о передаче вновь созданной вещи как результате работ, такая передача может быть осуществлена и возмездно. Кроме того, можно считать справедливым возмещение осуществленных застройщиком затрат по возведению объектов, если предполагается, что после создания объекта они не могут остаться в его собственности.
Таким образом, условия, в том числе и возмездность (или безвозмездность) передачи объектов, должны быть определены при формировании условий комплексного освоения и закреплены конкурсной документацией и договором.
При этом по смыслу, заложенному в норме закона, возможны два варианта реализации действий по возведению и передаче данных объектов:
1) объекты возводятся на арендуемом лицом, осуществляющим комплексное освоение, участке, на основании чего в соответствии с ГК РФ лицо приобретает право частной собственности на эти созданные им объекты. Впоследствии эти объекты передаются в муниципальную собственность.
Для такого варианта необходимо, по крайней мере:
закрепление в извещении о торгах, в протоколе, подписываемом по результатам торгов, и в договоре аренды земельного участка условия о передаче в муниципальную собственность соответствующих объектов;
осуществление государственной регистрации права частной собственности на данные объекты лица, их создавшего;
составление и подписание договора о безвозмездной передаче объектов в муниципальную собственность и передаточного акта к нему;
2) объекты возводятся без возникновения права частной собственности застройщика на них. В этом случае органу местного самоуправления передаются объекты как результат работы. В данном случае отношения между лицом, осуществляющим комплексное освоение, и органом местного самоуправления будут выстраиваться исходя из общих положений о договоре строительного подряда (§ 3 гл. 37 ГК РФ). Заметим в данном случае, что отношения в рамках договора строительного подряда не предполагают безвозмездного характера. Несмотря на это, считаем возможным применение закона по аналогии и для возможной безвозмездной передачи объектов.
В то же время при реализации отношений по второму варианту считаем целесообразным на уровне местного самоуправления разработать специальный договор о возведении объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с условиями комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства. Такой договор заключается одновременно или после заключения органом местного самоуправления и лицом, осуществляющим комплексное освоение, договора аренды земельного участка. В договоре должны быть отражены существенные условия возведения и передачи объектов в муниципальную собственность, а также отражена непосредственная связь данных действий с условиями комплексного освоения земельного участка.
Передача объектов инженерной и социальной дорожной инфраструктуры и земель общего пользования в муниципальную собственность предполагает ряд действий со стороны органа местного самоуправления по их приемке. Порядок данных действий не урегулирован детально, поэтому целесообразно отразить их в нормативном правовом акте органа местного самоуправления.
В данном акте следует закрепить полномочия соответствующих подразделений органа местного самоуправления, если есть цель наделить их такими полномочиями, а также определить документы, на основании которых осуществляется приемка, а также последовательность и сроки действий: отдельно - для приемки земель общего пользования и отдельно - для объектов инженерной и социальной инфраструктуры.
В том числе целесообразно закрепить следующие положения:
1) лицо, осуществляющее комплексное освоение земельного участка, извещает уполномоченный орган об окончании работ по возведению объектов и о вводе их в эксплуатацию, обустройстве и выделении (межевании) земель общего пользования;
2) после полученного извещения уполномоченный орган обязан немедленно приступить к приемке объектов и принимает соответствующее решение;
3) организация по приемке работ осуществляется за счет средств соответствующего бюджета. Сдача и приемка работ оформляются актом, подписанным обеими сторонами;
4) для реализации процесса передачи имущества может создаваться решением главы местной администрации специальная комиссия из представителей муниципалитета и застройщика;
5) в целях принятия объектов проводятся:
составление акта приема-передачи объектов, содержащего их перечень и параметры. Перечень и параметры объектов должны соответствовать перечню и параметрам объектов, указанных в документах на строительство;
оценка передаваемых объектов.
Материалы направляются в комиссию, которая их рассматривает и дает свое заключение;
6) на основании заключения комиссии глава администрации местного самоуправления выносит решение о приемке объектов и подписывает акт приема-передачи. Уполномоченный орган вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования по назначению и не могут быть устранены сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными;
7) решение о приемке объектов, договор и акт приема-передачи, а также кадастровые документы на земельный участок, на котором эти объекты расположены, и документы, подтверждающие право муниципальной собственности на данные земельные участки, представляются для государственной регистрации права муниципальной собственности на объекты.
8. После государственной регистрации права муниципальной собственности объекты и земельные участки вносятся в реестр муниципальной собственности.
Другой комментарий к статье 30.2 ЗК РФ
Комментируемая статья связана со ст. 38.2, прямо отсылая к ней в пунктах 2, 3, 6, 7 и косвенно - в п. 4. Обе статьи предусматривают, что торги по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводятся в форме аукциона. Победитель обязан выполнить целый ряд условий, указанных в этих статьях.
Согласно правилу пункта 2 комментируемой статьи предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ. Однако формулировка статьи не вполне корректна. Предоставление в аренду земельного участка на самом деле осуществляется после подписания протокола о результатах торгов (п. п. 25 и 26 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808) по итогам аукциона (после его проведения), выявившего победителя - участника аукциона, предложившего наибольшую цену за право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения (п. 7 ст. 38.2 ЗК РФ).
Пункт 3 комментируемой статьи, говоря об обязанностях арендатора земельного участка, отсылает участников земельных отношений к подп. 6 - 8 п. 3 ст. 38.2 по вопросам:
о максимальных сроках подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства;
о максимальных сроках выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи;
о максимальных сроках осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.
Все перечисленные вопросы входят в содержание извещения о проведении аукциона, а впоследствии - в состав существенных условий договора, который заключается с победителем аукциона. Положения п. п. 4, 5, 6 и 7 комментируемой статьи тесно связаны с правилом п. 3 ст. 30.2. Собственник или арендатор земельных участков (первоначальные или новые), образованных вследствие раздела исходного земельного участка, право на заключение договора аренды которого является предметом аукциона (п. 1 ст. 38.2 ЗК РФ), обязаны исполнить одно из существенных условий договора - осуществить жилищное строительство в сроки, установленные соглашением сторон.
После утверждения документации по планировке застроенной территории осуществляется подготовка проекта межевания территории. Подготовка проектов межевания осуществляется в целях установления границ незастроенных земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения (ч. 2 ст. 43 ГрК РФ).
Проект межевания территории согласно ч. 5 ст. 43 ГрК РФ включает в себя чертежи (в некоторых случаях - один чертеж с условными обозначениями) межевания территории, на которых отображаются:
1) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории;
2) линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
3) границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты;
4) границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;
5) границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения;
6) границы территорий объектов культурного наследия;
7) границы зон с особыми условиями использования территорий;
8) границы зон действия публичных сервитутов.
Состав сведений в конкретном проекте межевания территории не обязательно включает все элементы, перечисленные в ч. 5 ст. 43 ГрК РФ. Например, границы земельных участков, территорий и зон, которые указаны в пунктах 5, 6 и 7 ч. 5 ст. 43 ГрК РФ, не указываются, если не существуют сами участки, территории и зоны из-за незначительности площади квартала (его части) или территории, которая образуется улицами.
Подготовленный проект межевания территории утверждается органом местного самоуправления. Например, Постановлением от 22.11.2011 N 4915 и.о. главы администрации г. Екатеринбурга утвержден проект межевания территории "в квартале, образованном улицами Начдива Онуфриева - Амудсена - бульваром Денисова-Уральского и границей Юго-западного лесопарка" в составе:
сводного чертежа границ земельных участков (на нем отражены границы образуемых и образованных участков, внутриквартальная территория общего пользования, территория публичных сервитутов, граница квартала, красная линия и номера участков);
основных показателей земельных участков, которые представляют собой список земельных участков с указанием номера, статусом (сформированный участок, формируемый для возможного освоения или для постоянного публичного сервитута, для внутриквартальной территории общего пользования, для рекреационно-ландшафтной территории). Причем площади земельных участков указываются ориентировочно даже в отношении большинства ранее учтенных земельных участков, так как подлежат уточнению при межевании земельных участков;
перечня схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории (поквартально, если число кварталов более одного) с указанием номера схемы, номера земельного участка, адреса земельного участка, площадь каждого земельного участка и вид его разрешенного использования (под многоквартирный дом) <281>.
--------------------------------
<281> //www.eguar.ru/grad/detail4.aspx?news=1514 (дата обращения: 04.01.2014).
В составе проектов межевания территорий осуществляется также подготовка градостроительных планов земельных участков, подлежащих застройке, и может осуществляться подготовка градостроительных планов застроенных земельных участков (ч. 6 ст. 43 ГрК РФ). Однако это вопрос в каждом случае решается индивидуально.
Пункт 4 комментируемой статьи отсылает к п. 9 ст. 22 ЗК РФ - при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Посредством п. 9 ст. 22 ЗК РФ п. 4 ст. 30.2 ЗК РФ связан с положениями ГК РФ о перемене лиц в обязательстве, в частности со ст. ст. 382 и 384 ГК РФ. Дело в том, что после проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и заключения самого договора отношения сторон (публичного образования и застройщика) привязаны не к конкретному лицу, а к объему обязательств, которые налагаются условиями договора. Поэтому участником аукциона и договора первоначально может быть одно лицо, а впоследствии - другое. Перемену лиц в обязательстве применительно к рассматриваемым правоотношениям не следует рассматривать как замаскированную попытку обойти требования, которые публичное образование устанавливает в извещении о проведении аукциона. Как бы то ни было, согласно п. 7 комментируемой статьи при обороте указанных в п. 5 ст. 30.2 ЗК РФ земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства, к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований о сроках жилищного и иного строительства, предусмотренных подп. 8 п. 3 ст. 38.2 ЗК РФ.