(утратила силу с 1 марта 2015 года - Федеральный закон от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ)
Комментарий к статье 30.1 Земельного Кодекса РФ
1. Принятие данной статьи, равно как и ст. ст. 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ, выделяющих для особого правового регулирования отношения по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, направлено на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации. Данная статья введена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" и на основании этого Закона вступила в силу с 1 октября 2005 г.
Одна из особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства заключается в том, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду в целях такого строительства не допускается применение процедуры предварительного согласования мест размещения объектов.
Статьей 30 ЗК РФ предусмотрены две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства, при этом один из этапов предоставления земельного участка без предварительного согласования - проведение торгов (конкурсов, аукционов). Комментируемой статьей установлено, что при предоставлении земельных участков для жилищного строительства без предварительного согласования может быть предусмотрена только такая форма торгов, как аукцион. При этом в отличие от положений ст. 30 ЗК РФ на торгах (аукционе) земельные участки для жилищного строительства предоставляются не только в собственность, но и в аренду.
При реализации данной и иных статей ЗК РФ о предоставлении земельных участков для жилищного строительства следует иметь в виду, что Правительством Российской Федерации принято Постановление от 3 апреля 2008 г. N 234 "Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности". Согласно данному Постановлению для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением земельными участками, находящимися в федеральной собственности. При этом указанные участки должны быть: а) предоставлены федеральным государственным учреждениям, федеральным государственным унитарным предприятиям, Российской академии наук, отраслевым академиям наук и созданным такими академиями организациям либо не предоставлены гражданам или юридическим лицам; б) расположены в границах населенных пунктов либо в пределах: 30 километров от границ населенных пунктов с численностью населения более 1 млн. человек; 15 километров от границ населенных пунктов с численностью населения от 100 тыс. человек до 1 млн. человек; 5 километров от границ населенных пунктов с численностью населения до 100 тыс. человек.
Тем же Постановлением установлен запрет на проведение аукционов по привлечению инвестиций в отношении земельных участков, указанных выше, и объектов недвижимого имущества, расположенных на этих земельных участках.
Кроме того, Постановлением для федеральных органов исполнительной власти установлен запрет на согласование сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом, находящимся в федеральной собственности, закрепленным за федеральными государственными унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения и расположенным на земельных участках, указанных в п. 1 указанного Постановления, за исключением: а) передачи имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации или муниципальную собственность в порядке, установленном ч. 11 ст. 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"; б) реализации высвобождаемого военного имущества.
Запреты, установленные п. 1 приведенного Постановления, не распространяется на случаи:
а) предоставления земельных участков после вступления в силу настоящего постановления по результатам состоявшихся до вступления в силу настоящего постановления торгов по продаже земельных участков, находящихся в федеральной собственности, или продаже права на заключение договора аренды таких земельных участков либо аукционов на право заключения инвестиционного договора в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков и объектов недвижимого имущества, расположенных на таких земельных участках; в целях исполнения государственных контрактов на строительство для обеспечения федеральных государственных нужд; для строительства объектов государственного или муниципального значения, указанных в статье 49 ЗК РФ; в рамках исполнения договоров о развитии застроенной территории, заключенных в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности; взамен земельных участков, изымаемых для федеральных государственных нужд; резидентам особой экономической зоны в ее пределах, а также нерезидентам особой экономической зоны для строительства объектов инфраструктуры особой экономической зоны; для строительства объектов в соответствии с концессионными соглашениями; лицам, получившим лицензию на недропользование, или лицам, заключившим договор водопользования (в отношении которых вынесено решение о предоставлении водного объекта в пользование), в целях строительства объектов, необходимых для осуществления деятельности, предусмотренной указанными документами; для размещения олимпийских объектов; для строительства объектов, необходимых для проведения форума "Азиатско-Тихоокеанское экономическое сотрудничество"; по отдельным решениям Правительства Российской Федерации;
б) приватизации земельных участков в составе имущественного комплекса, включенного в Прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2008 год и основные направления приватизации федерального имущества на 2008 - 2010 годы, утв. распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 апреля 2007 г. N 543-р;
в) продажи земельных участков в процессе реализации высвобождаемого военного имущества;
г) продажи, предоставления в аренду и совершения иных установленных федеральным законом действий по распоряжению земельными участками, на которых расположены здания, строения и сооружения, находящиеся в собственности граждан и юридических лиц.
2. Подпункт 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ устанавливает, что в постоянное бессрочное пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 настоящего Кодекса, лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости.
Пункт 2.1 ст. 30 ЗК РФ определяет порядок предоставления земельных участков для развития территорий.
Пунктом 27 ст. 38.1 ЗК РФ установлено, что, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26 ст. 38.1, единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Представленное условие, таким образом, предполагает возможность предоставления земельного участка лицу, подавшему заявку на участие в аукционе, если аукцион был признан несостоявшимся по причине отсутствия иных участников.
3. Положения п. 3 настоящей статьи надлежит применять с учетом норм п. 11 ст. 30 ЗК РФ, согласно которой, как уже было сказано, предварительное согласование не проводится при предоставлении гражданину (на основании любого правового титула) земельного участка для индивидуального жилищного строительства. Таким образом, предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства в собственность юридическому лицу исходя из содержания комментируемой статьи и ст. 30 ЗК РФ должно осуществляться на аукционе в обязательном порядке.
Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 комментируемой статьи, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. публично проинформировать о намерении передать земельный участок в аренду, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В последнем случае орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков.
Другой комментарий к статье 30.1 ЗК РФ
Комментируемая статья, являясь, по сути, продолжением ст. 30 ЗК РФ, устанавливает дополнительные правила для случаев предоставления земельных участков для жилищного строительства. Это означает, что часть положений ст. 30 ЗК РФ на отношения, которые регулируются ст. 30.1, не распространяются. Среди таких положений - правила п. п. 2, 2.1, 2.2, 2.3, 3 ст. 30. И напротив, п. 4 (порядок предоставления земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта) а также п. п. 6 - 11 ст. 30 распространяются (с учетом особенностей предмета регулирования) и на ст. 30.1. По этой причине п. 3 комментируемой статьи посвящен процедурным вопросам только применительно к случаю обращения гражданина с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду, то есть частному проявлению.
Пункт 1 ст. 30.1 предусматривает виды права, на основании которых предоставляются такие земельные участки - собственность или аренда. Исключение составляют случаи предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование для целей строительства объекта недвижимости в соответствии с государственным или муниципальным контрактом, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости (подп. 5 п. 1 ст. 24 ЗК РФ), а также предоставление земельных участков жилищно-строительным кооперативам в случаях, предусмотренных федеральным законом (подп. 5.1 ст. 24 ЗК РФ)
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает продажу земельных участков или права на заключение договоров аренды на аукционах, которые организуются и проводятся по правилам ст. ст. 38 и 38.1 ЗК РФ в соответствии с Правилами, которые утверждены Постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808. Исключениями из установленного правила являются случаи предоставления земельных участков в безвозмездное срочное пользование жилищно-строительным кооперативам для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии и если, а также признание аукциона несостоявшимся (в аукционе участвовали менее двух участников).
Пункт 3 ст. 30.1 ЗК РФ посвящен процедуре предоставления земельного участка в аренду для случаев обращения граждан в публичное образование. Хотя из содержания п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ не совсем ясно, идет ли в нем речь об уже образованном земельном участке или же земельном участке, который предстоит еще образовать из земель, учитывая взаимосвязь комментируемого пункта и п. 4 ст. 30 ЗК РФ, нам представляется, что в комментируемом пункте все же имеется в виду ситуация, когда орган государственной власти или орган местного самоуправления публикует объявление в средстве массовой информации о возможности предоставления уже образованного земельного участка.
Пункт 3 ст. 30.1 ЗК РФ предоставляет публичному образованию два варианта действий после получения от гражданина заявления о предоставлении земельного участка в аренду - организовать и провести аукцион или же опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка. Право выбора одного из двух вариантов связано с положениями п. п. 1.1 и 1.2 ст. 30 ЗК РФ, согласно которым органы государственной власти субъектов РФ или органы местного самоуправления вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в их собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Важным является вопрос о предварительном получении гражданином информации о наличии земельных участков, которые могут быть предоставлены в аренду. Органы местного самоуправления разрабатывают специальные регламенты по предоставлению соответствующей бесплатной муниципальной услуги. Например, в Суздальском районе ВО утвержден Административный регламент администрации Суздальского района по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление информации о земельных участках, находящихся в государственной (не разграниченной) или муниципальной собственности муниципального образования Суздальский район и предназначенных для сдачи в аренду" <280>. Согласно его п. 3.1.1 предоставление информации о земельных участках, находящихся в государственной (не разграниченной) или муниципальной собственности и предназначенных для сдачи в аренду, включает в себя следующие административные процедуры:
--------------------------------
<280> Утвержден Постановлением главы Суздальского района Владимирской области от 04.09.2012 N 1729 "Об утверждении административного регламента по предоставлению муниципальной услуги "Предоставление информации о земельных участках, находящихся в государственной (не разграниченной) или муниципальной собственности муниципального образования Суздальский район и предназначенных для сдачи в аренду" // [Электронный ресурс] Режим доступа: //suzdalregion.ru/?idcat=8&idraz=135 (дата обращения: 04.01.2014).
- предоставление информации при письменном или электронном обращении заявителя;
- предоставление информации при личном устном обращении заявителя;
- предоставление информации при публичном информировании.
Чаще всего гражданин обращается с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду после публикации в официальном печатном издании субъекта РФ или органа местного самоуправления, а также на официальном сайте. В таких публикациях сообщается о возможности предоставления в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства и указывается адрес (кабинет), телефоны, по которым заявитель может обратиться.