(Утратила силу с 1 апреля 2015 года - Федеральный закон от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ)
Комментарий к статье 55 Земельного Кодекса РФ
1 - 2. Статья 55 ЗК РФ, определяющая основания изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд, в п. 2 закрепляет основное условие, при котором допускается такое изъятие участка как у собственников, так и у землевладельцев, землепользователей и арендаторов: это предварительное и равноценное возмещение (стоимости участка, причиненных убытков). Виды, объем и порядок такого возмещения регламентированы ст. ст. 57 и 63 ЗК РФ (см. комментарий к ним), а также ст. ст. 279 - 283 ГК РФ.
Землепользователям, землевладельцам и арендаторам убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, подлежат возмещению в полном объеме, включая упущенную выгоду; убытки, причиненные таким изъятием собственнику земельного участка, включаются в плату за изымаемый земельный участок (выкупную цену), порядок определения которой регулируется гражданским законодательством.
Возмещение убытков осуществляется за счет соответствующих бюджетов или лицами, в пользу которых изымаются земельные участки.
При расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков.
Более детально порядок возмещения землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, определен Правилами возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц <1>. В соответствии с ними основанием для возмещения убытков землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков является акт государственного органа исполнительной власти или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо решение суда.
--------------------------------
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. N 262.
Размер убытков определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации и Министерством имущественных отношений Российской Федерации <1>.
--------------------------------
<1> В настоящее время действуют утвержденные Росземкадастром 11 марта 2004 г. временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц.
При определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, учитываются убытки, которые арендаторы земельных участков несут в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода, арендная плата, уплаченная по договору аренды за период после изъятия земельного участка, а также стоимость права на заключение договора аренды земельного участка в случае его заключения на торгах.
3. Вопросы, связанные с порядком выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника, регулируются ст. ст. 279 - 283 ГК РФ. Применительно к правилам, предусмотренным этими статьями, осуществляется и прекращение права пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (ст. 283 ГК РФ).
Изъятие (выкуп) осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля.
Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка должны быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлены об этом органом, принявшим решение об изъятии. Изъятие (выкуп) земельного участка до истечения года со дня получения такого уведомления допускается только с согласия собственника, землепользователя, землевладельца или арендатора.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ отменен п. 5 ст. 279 ГК РФ, гласивший, что выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. Из этого следует, на наш взгляд, сделать вывод не о том, что такое изъятие возможно теперь без согласия собственника, а о том, что изъятие части земельного участка в настоящее время законом не предусмотрено (тем более что названным Федеральным законом внесены изменения в целый ряд статей ГК РФ, из которых исключено такое понятие, как "часть земельного участка").
Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Следует подчеркнуть, что речь идет в данном случае о регистрации именно решения, а еще не прекращения права. Собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка должны быть извещены о произведенной регистрации с указанием ее даты.
Эта дата имеет важное значение, поскольку в соответствии со ст. 280 ГК РФ с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка собственник этого участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Аналогичная норма содержится в п. 3 ст. 63 ЗК РФ: расходы, понесенные собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами, арендаторами земельных участков на осуществление застройки земельных участков зданиями капитального типа и проведение других мероприятий, существенно повышающих стоимость земли, после уведомления о предстоящем изъятии, в том числе путем выкупа, земельных участков возмещению не подлежат.
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Такой иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка упоминавшегося выше уведомления (этот срок увеличен также Федеральным законом от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ, прежде он составлял два года).
Соглашение с собственником земельного участка включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок, а также устанавливает сроки и другие условия выкупа. В выкупную цену должны включаться: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Также по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.
4. Ряд особенностей порядка изъятия земельных участков на территории Краснодарского края в период с 1 января 2008 г. до 1 января 2014 г. предусмотрен Федеральным законом от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Лица, являющиеся собственниками или пользователями, арендаторами земельных участков, предназначенных для размещения олимпийских объектов федерального значения, вправе осуществлять строительство соответствующих олимпийских объектов при условии заключения с Государственной корпорацией по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта соглашения об организации строительства. В этом случае земельные участки у таких лиц не изымаются.
Решение об изъятии земельных участков в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, не подлежит государственной регистрации. О принятом решении об изъятии землепользователи, землевладельцы или арендаторы земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также собственники земельных участков уведомляются в течение семи дней со дня принятия указанного решения. Решение должно быть в течение семи дней со дня принятия опубликовано в официальных печатных изданиях (а если оно принято в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, то и в печатном издании, определенном в соответствии с Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения") и размещено на соответствующих официальных сайтах.
После принятия решения об изъятии заключается договор с оценщиком на проведение оценки земельных участков и убытков, причиненных таким изъятием. Оценщик обязан представить отчет об оценке в течение не более чем 30 дней со дня заключения договора, администрация Краснодарского края в течение 20 дней со дня получения отчета об оценке осуществляет подготовку проекта соглашения, заключаемого в связи с изъятием земельных участков, и обеспечивает возможность ознакомления с ним лиц, у которых изымаются земельные участки. Соглашение должно содержать: выкупную цену земельных участков в случае, если земельные участки находятся в частной собственности; размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием; рыночную стоимость земельных участков, предоставляемых взамен изымаемых (если такое предоставление предусмотрено соглашением); иные существенные условия.
При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком юридического лица, которое прекращается в связи с изъятием у него этого земельного участка в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, такое право оценивается как право арендатора земельного участка, переданного в аренду на 49 лет. При проведении оценки рыночной стоимости права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком гражданина такое право оценивается как право собственности на указанный земельный участок. При этом в случаях изъятия земельных участков путем прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения предоставление других земельных участков взамен изымаемых осуществляется на праве собственности гражданам, имеющим право на бесплатное переоформление изымаемых земельных участков в собственность без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объектов.
В случае если указанное выше соглашение не заключено в течение двух месяцев со дня, когда лицу предоставлена возможность ознакомиться с проектом такого соглашения, администрация Краснодарского края или орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков. Решение суда об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов или развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, подлежит немедленному исполнению.
Если предназначенный для размещения олимпийского объекта земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования федеральному государственному унитарному предприятию или федеральному государственному учреждению, такое право прекращается в течение 20 дней со дня получения уведомления от администрации Краснодарского края по решению федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на распоряжение федеральным имуществом (в отношении земельных участков, предоставленных федеральным государственным унитарным предприятиям и федеральным государственным учреждениям, находящимся в ведении федеральных органом исполнительной власти, уполномоченными в области обороны, в области безопасности, в области охраны окружающей среды - по согласованию с этими органами).
Другой комментарий к статье 55 ЗК РФ
Пункт 1 комментируемой статьи отсылает к ст. 49 ЗК РФ, в которой перечислены основания для изъятия земельных участков. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации (подп. 1 п. 1 ст. 49 ЗК РФ); размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов (подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ); иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов РФ (подп. 3 п. 1 ст. 49 ЗК РФ).
Под иными обстоятельствами в последнем случае необходимо понимать деятельность в границах застроенной территории. Утверждение документации по планировке застроенной территории связано также с изъятием земельных участков для муниципальных нужд в рамках института развития застроенных территорий. Анализ правоприменительной практики, в частности принятых решений органов местного самоуправления, а также актов, принятых на уровне отдельных городских округов, позволяет сделать вывод о том, что решение о развитии застроенной территории является основанием для изъятия земельного участка для муниципальных нужд. На настоящий момент решение об изъятии земельного участка можно применить практически к любому застроенному земельному участку, а впоследствии лишить прав на земельный участок лицо, которому данное право было предоставлено на основании ст. 46.2 ГрК РФ. Процедура подготовки и принятия решения об изъятии земельного участка почти не регламентирована действующим федеральным законодательством и дает простор для принятия различных самостоятельных нормативных документов органами муниципальной власти.
Ряд соответствующих норм содержится в ст. ст. 31 и 32 ЗК РФ, посвященных порядку предоставления земель для строительства. В частности, п. 4 ст. 31 ЗК РФ обязывает органы местного самоуправления информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии; а п. 3 ст. 32 ЗК РФ устанавливает, что при предоставлении земельного участка в результате его изъятия для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.
Представляется также, что указанную проблему рождает неопределенность понятия "муниципальные нужды", поскольку оно не зафиксировано в российской правовой системе, и законодатель вкладывал разные значения в данную категорию в ЗК РФ, ГрК РФ, Законе N 131-ФЗ: в смысле толкования положений данных законодательных актов невозможно сделать вывод о том, что законодатель вложил в понятие "муниципальные нужды" потребности конкретного муниципалитета, а не интерес застройщика, выигравшего аукцион на развитие застроенной территории, преследовавшего цели максимального извлечения прибыли как любая коммерческая организация. Не будем оставлять без внимания также тот факт, что в соответствии с действующим законодательством у такого застройщика будет пониженная арендная ставка за земельный участок и прочие преференции, что в большинстве случаев не соотносится с нуждами муниципалитета <483>.
--------------------------------
<483> Зарипова А.Г. Указ. соч.
Согласно письму Росстроя от 02.06.2008 N ОС-2724/02-1 "О разъяснении полномочий органов местного самоуправления при принятии решений о развитии застроенных территорий" органы местного самоуправления наделены полномочиями по принятию решений о развитии застроенных территорий, предусмотренных ГрК РФ, вне зависимости от того, имеются ли указанные полномочия в уставе органа местного самоуправления <484>.
--------------------------------
<484> Письмо Росстроя от 02.06.2008 N ОС-2724/02-1 "О разъяснении полномочий органов местного самоуправления при принятии решений о развитии застроенных территорий" // СПС "КП".
Пункт 2 комментируемой статьи предусматривает, что принудительному отчуждению земельного участка должно предшествовать предварительное и равноценное возмещение стоимости земельного участка на основании решения суда. Решение этого вопроса вместе с другими вопросами, которые возникают при реализации положений об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируется ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, а также ст. ст. 57, 62, 63 ЗК РФ. При применении п. 2 ст. 55 ЗК РФ необходимо иметь в виду, что суды разрешают вопрос о стоимости земельного участка в рамках требований уполномоченного органа публичного образования при обращении в суд с исковым заявлением об изъятии путем выкупа.
Пункт 3 комментируемой статьи, как и предшествующий ему п. 2, отсылают правообладателей к ст. ст. 279 - 282 ГК РФ, ст. ст. 57, 62, 63 ЗК РФ. В соответствии с пунктом 1 статьи 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется РФ, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием.
Согласно пункту 2 названной статьи решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта РФ или органами местного самоуправления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.
В силу пункта 2 названной статьи при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, в том числе упущенная выгода.
В силу п. 5 ст. 57 ЗК РФ порядок возмещения убытков собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков или ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, устанавливается Правительством РФ.
Постановлением Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (далее - Правила возмещения) <485>. Согласно п. 5 Правил возмещения размер убытков, причиненных собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков изъятием для государственных или муниципальных нужд или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц, определяется по соглашению сторон и рассчитывается в соответствии с методическими рекомендациями, утверждаемыми Федеральной службой земельного кадастра России по согласованию с Минэкономразвития РФ и Минимущества РФ. Споры, связанные с определением размера убытков, рассматриваются в судебном порядке.
--------------------------------
<485> СЗ РФ. 2003. N 19. Ст. 1843.
Пунктом 6 Правил возмещения установлено, что определение размера убытков, причиненных землепользователям и землевладельцам изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
В практике имеют место случаи, когда сами собственники земельных участков обращаются в суд с иском о выкупе земельного участка, в том числе подачей встречного иска в процессе рассмотрения заявления публичного образования. Это вызвано несогласием с оценкой рыночной стоимости земельного участка, которая в подобных случаях должна включать убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка. Так, например, Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с иском к ЗАО "Верхне-прегольский порт" об изъятии путем выкупа для государственных нужд Калининградской области земельного участка площадью 65300 кв. м, кадастровый номер 39:05:04 06 11:0022 по цене 512800 руб., прекращении права собственности ответчика на указанный земельный участок.
Обществом подан встречный иск об обязании Агентства, Агентства главного распорядителя средств бюджета Калининградской области, Управления Росреестра выкупить (как следствие изъятия для государственных нужд) принадлежащий обществу на праве собственности земельный участок в течение 10 (десяти) дней с момента вступления в силу судебного акта по делу по цене в размере 77750404 руб. 42 коп. и об установлении, что право собственности общества на земельный участок может быть прекращено только после поступления денежных средств, составляющих выкупную цену, на расчетный счет общества. Требования Агентства удовлетворены, земельный участок изъят у общества путем выкупа для государственных нужд по цене 512800 руб. с прекращением права собственности общества на земельный участок после поступления 512800 руб. на расчетный счет общества, в удовлетворении встречного иска отказано. Апелляционная инстанция решение нижестоящего суда отменила, поскольку истец не реализовал в полном объеме право на заявление ходатайства о проведении экспертизы для определения выкупной цены земельного участка, а представленный Агентством отчет об оценке (с учетом истечения шестимесячного срока действия отчета) не является доказательством обоснованности требуемой Агентством цены выкупа, оснований для удовлетворения иска Агентства у суда первой инстанции не имелось <486>.
--------------------------------
<486> Постановление Тринадцатого ААС от 17.04.2012 по делу N А21-3217/2011 // СПС "КП".
Разновидностью иска о выкупе, который предъявляет публичному образованию собственник земельного участка, является требование о понуждении ответчика заключить соглашение о выкупе земельного участка на условиях истца. ООО "Спецпроект" обратилось в суд с иском к городу Санкт-Петербургу о рассмотрении разногласий, возникших при заключении соглашения о выкупе принадлежащего обществу земельного участка, приняв условия соглашения в редакции истца (в форме понуждения ответчика заключить соглашение о выкупе земельного участка на условиях истца). В уточненном исковом заявлении истец просил рассмотреть разногласия по соглашению о выкупе земельного участка, возникшие при его заключении, установить выкупную цену в размере 19624365 руб., в том числе: 8200000 руб. - рыночная стоимость земельного участка и 11424365 руб. - размер убытков, включая упущенную выгоду. Решением от 21.09.2012 в иске отказано. Апелляционная инстанция подчеркнула в своем определении, что суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что у собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, отсутствует право требовать выкупить у него земельный участок (в отличие от государственных органов, принявших решение об изъятии земельного участка); собственник земельного участка имеет право на компенсацию убытков, причиненных изъятием земельного участка; общество избрало ненадлежащий способ защиты права, что является основанием для отказа в иске <487>.
--------------------------------
<487> Постановление Тринадцатого ААС от 25.12.2012 по делу N А56-32270/2012 // СПС "КП".
При применении п. п. 2 и 3 ст. 55 ЗК РФ в части порядка определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд, необходимо также иметь в виду, что публичное образование заказывает, во-первых, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и расчет убытков, включая упущенную выгоду. Во-вторых, этот отчет должен пройти экспертизу, если ответчик возражает против определенной независимым оценщиком рыночной стоимости. Однако уже публичное образование может не согласиться с таким отчетом и потребовать повторной экспертизы. Частью 2 ст. 87 АПК РФ установлено, что в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Однако суд может отказать в удовлетворении ходатайства. Так Тринадцатый ААС в своем Постановлении от 9 февраля 2012 г. по делу N А21-555/2011 указал, что "из отчета N 01-ЗУ/06-11 усматривается, что в нем содержатся полные, ясные формулировки и однозначные выводы по поставленным вопросам, противоречия отсутствуют" <488>.
--------------------------------
<488> СПС "КП".
В некоторых случаях в процессе установления выкупной цены перед независимым оценщиком встают неразрешимые препятствия. Так, в одном деле Определением суда от 23.08.2010 по ходатайству Агентства по имуществу Калининградской области назначена судебная экспертиза для определения выкупной цены земельного участка, проведение которой поручено ООО "Специализированная фирма "Оценка". Письмом от 02.09.2011 N 25 ООО "Специализированная фирма "Оценка" уведомило суд о невозможности установления выкупной цены участка, что предполагает проведение финансово-экономической экспертизы (аудит) бухгалтерских и хозяйственных документов ответчика и не находится в компетенции оценщика, выразившего ранее письмом от 08.08.2011 согласие на проведение экспертизы рыночной стоимости земельного участка, что является лишь частью работы по определению выкупной цены земельного участка <489>.
--------------------------------
<489> Постановление Тринадцатого ААС от 17.04.2012 по делу N А21-3217/2011 // СПС "КП".
В некоторых случаях стороны договариваются между собой, подписав мировое соглашение об определении порядка совершения действий, направленных на изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Так, например, Определением АС СПб и ЛО от 19.08.2011 по делу N А56-22643/2011 по иску общества к Комитету об обязании снести самовольные постройки, возведенные на принадлежащем истцу земельном участке, утверждено заключенное сторонами мировое соглашение, которым определен порядок совершения действий, направленных на изъятие земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга, состоящий из 4 этапов.
Согласно пункту 3 указанного мирового соглашения на стадии третьего этапа общество (истец) в 45-дневный срок после вступления в силу Постановления Правительства Санкт-Петербурга об изъятии земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга обеспечивает в установленном порядке определение рыночной стоимости подлежащего изъятию земельного участка, расчет убытков (включая убытки, которые истец несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду), причиненных истцу изъятием земельного участка, обеспечивает получение экспертного заключения в Санкт-Петербургском государственном унитарном предприятии "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - СПб ГУП "ГУИОН") на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка и расчета убытков, включая упущенную выгоду, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Санкт-Петербурга и передает Комитету (ответчику) по 2 (два) экземпляра указанного отчета и экспертного заключения на отчет. До проведения оценочных работ истец согласовывает с ответчиком техническое задание на оценку рыночной стоимости земельного участка. Расходы по договору на проведение оценочных работ являются расходами, связанными с изъятием для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка.
В случае согласования сторонами альтернативного земельного участка истец в 45-дневный срок после его формирования обеспечивает в установленном порядке определение рыночной стоимости альтернативного земельного участка, обеспечивает получение экспертного заключения в СПб ГУП "ГУИОН" на отчет об оценке рыночной стоимости альтернативного земельного участка и передает ответчику по 2 (два) экземпляра указанного отчета и экспертного заключения на отчет. До проведения оценочных работ истец согласовывает с ответчиком техническое задание на оценку рыночной стоимости альтернативного земельного участка. Расходы по договору на проведение оценочных работ являются расходами, связанными с изъятием для государственных нужд Санкт-Петербурга земельного участка <490>.
--------------------------------
<490> Постановление Тринадцатого ААС от 25.12.2012 по делу N А56-32270/2012 // СПС "КП".
В практике применения п. п. 2 и 3 ст. 55 ЗК РФ (в системном единстве со ст. 279 ГК РФ) время от времени возникает ситуация, когда публичное образование принимает решение об изъятии участка в целом, а фактически пытается изъять только его часть. В связи с этим судам приходится разрешать вопрос о законности такой процедуры. В одном деле Комитет по развитию транспортной инфраструктуры Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в суд с иском к ООО "ТЕРРА", в котором просит разделить земельный участок с кадастровым номером 78:42:18503Б:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, 22-й км Киевского шоссе, участок 2, общей площадью 695224 кв. м, образовав земельный участок площадью 275 кв. м (0,04% от общей площади) в соответствии со схемой раздела, в целях его дальнейшего изъятия для государственных нужд Санкт-Петербурга в связи со строительством автодороги М-20 (Пулковское - Киевское шоссе) на участке от дороги на г. Пушкин до пос. Дони в административных границах Санкт-Петербурга, а также обязать общество не чинить препятствий при проведении землеустроительных работ, связанных с образованием земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга. Иск мотивирован тем, что обществу направлена схема раздела земельного участка с целью формирования земельного участка, подлежащего изъятию для государственных нужд Санкт-Петербурга, которую Общество отказалось согласовать, в связи с чем и произошло обращение в суд. Из материалов дела видно, что не был подготовлен в этой связи и отчет о рыночной стоимости земельного участка. По этой причине апелляционная инстанция пришла к выводу о том, что решение об изъятии спорного земельного участка, уполномоченным органом до настоящего времени не принято, соглашение с собственником не достигнуто; исковые требования об образовании земельных участков путем раздела принадлежащего ответчику земельного участка при отсутствии решения об изъятии, обеспечивающего защиту законных интересов собственника земельного участка, соглашения о выкупной цене и других условиях выкупа, удовлетворению не подлежат <491>.
--------------------------------
<491> Постановление Тринадцатого ААС от 08.10.2012 по делу N А56-28625/2012 // СПС "КП".
В другом деле Агентство по имуществу Калининградской области обратилось в суд с иском к ООО "Агроинвест-1" об изъятии путем выкупа для государственных нужд Калининградской области земельного участка площадью 1032 кв. м по цене 14000 руб., а также о прекращении права собственности ООО "Агроинвест-1" на указанный земельный участок. Постановлением Правительства Калининградской области от 28.12.2007 N 894 для государственных нужд Калининградской области для строительства автомобильной дороги "Калининград-Зеленоградск" с подъездом к аэропорту "Храброво" - 1-й очереди строительства кольцевого маршрута" предписано изъять у ООО "Агроинвест-1" путем выкупа земельный участок с кадастровым номером 39:03:04-00-34:0027 площадью 8,4 га (пункт 3 перечня земельных участков приложения к Постановлению).
Письмом от 14.02.2008 Агентство уведомило общество об изъятии путем выкупа указанного земельного участка площадью 8,4 га с кадастровым 39:03:04-00-34:0027, указав, что для строительства автодороги необходима часть принадлежавшего обществу упомянутого земельного участка, которая составляет 0,0456 га, в связи с чем просило общество сообщить о согласии на раздел земельного участка, формирование и постановку на кадастровый учет необходимого для строительства дороги нового образованного после раздела земельного участка площадью 0,0456 га.
Согласно отчету независимого оценщика по состоянию на 25.01.2011, итоговая величина рыночной стоимости земельного участка площадью 1032 кв. м составляет 14000 руб.
Постановлением Правительства Калининградской области от 09.08.2010 N 634 внесены изменения в Постановление от 28.12.2007 N 894, согласно которым в приложении к Постановлению в перечне подлежащих изъятию земельных участков под пунктом 3 указан земельный участок площадью 0,1032 га, который истец и просил изъять.
Как установлено судами, собственника земельного участка с кадастровым номером 39:03:04-00-34:194 площадью 0,1032 га для государственных нужд не уведомили, условия выкупа этого участка, в частности выкупная цена, с собственником не согласованы. В связи с этим судами сделаны правильные выводы о нарушении Агентством порядка изъятия земельного участка и об отсутствии правовых оснований для принудительного отчуждения земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Суды обоснованно отвергли довод Агентства о том, что надлежащим уведомлением об изъятии земельного участка является направленное обществу письмо от 14.02.2008. В этом письме Агентство уведомляет общество о предстоящем изъятии части земельного участка меньшей площадью, чем указанно в исковом заявлении, а именно 0,0456 га. Ссылка подателя жалобы на то, что общество на основании устных договоренностей знало о предстоящем изъятии земельного участка большей площади, не имеет правового значения, поскольку не устраняет обязанность уведомления собственника об изъятии земельного участка в установленном законом порядке и в определенный срок <492>.
--------------------------------
<492> Постановление ФАС СЗО от 22.03.2012 по делу N А21-773/2011 // СПС "КП".