Отчуждение земельного участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 настоящего Кодекса ограничений оборотоспособности земельных участков.
Комментарий к статье 52 Земельного Кодекса РФ
Отчуждение земельного участка, т.е. передача его по договору другому лицу, может быть произведено только собственником земельного участка. Землевладельцы, землепользователи и арендаторы такого права лишены.
Гражданское законодательство предусматривает несколько видов договоров, связанных с отчуждением имущества. Это купля-продажа, при которой продавец передает земельный участок за плату в собственность покупателя; мена, при которой каждая из сторон передает в собственность другой стороны один земельный участок в обмен на другой; дарение, когда даритель безвозмездно передает одаряемому земельный участок в собственность. Порядок заключения и исполнения этих договоров регулируется соответствующими статьями ГК РФ с учетом особенностей, устанавливаемых земельным законодательством.
Так, земельное законодательство устанавливает ряд ограничений на заключение сделок с земельными участками. С участками земель, изъятыми из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ), не могут совершаться никакие сделки; участки земель, ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральными законами).
По гражданскому законодательству сделки с недвижимостью, каковой считаются и земельные участки, подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, определенном Федеральным законом о госрегистрации. Статьей 37 ЗК РФ закреплены особенности купли-продажи земельных участков (они распространяются и на договоры мены): в частности, какие земельные участки могут быть объектом купли-продажи, какую информацию о земельном участке продавец обязан предоставить покупателю, какие условия договора купли-продажи земельного участка являются недействительными.
Особенности купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Федеральным законом об обороте сельхозземель. В статье 8 этого Закона зафиксировано преимущественное право покупки субъектом РФ (или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и установлен порядок осуществления этого права.
Если земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения находится в долевой собственности, то аренда, купля-продажа или другая сделка с ним может совершаться либо всеми участниками долевой собственности, либо лицом, действующим на основании выданных ему участниками долевой собственности доверенностей.
Если продается не земельный участок, а доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, то преимущественное право покупки принадлежит остальным участникам долевой собственности. Продавец обязан известить их о своем намерении в письменной форме или опубликовать сообщение в установленных субъектом РФ средствах массовой информации. Однако согласно ст. 12 Федерального закона об обороте сельхозземель, в случае если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Другой комментарий к статье 52 ЗК РФ
Комментируемая статья не играет самостоятельной роли и является, по сути, оговоркой. Она введена в главу VII ЗК РФ с единственной, на наш взгляд, целью - распространить (или даже скорее подтвердить) изъятие из оборота или ограничение в обороте земельных участков в соответствии с правилами ст. 27 ЗК РФ применительно к договорам купли-продажи (особенно в процессе приватизации), мены и дарения. С этой точки зрения ст. 52 ЗК РФ является частью самого крупного в ЗК РФ комплекса норм о возникновении прав на землю (глава V ЗК РФ). См. также комментарий к ст. 27 ЗК РФ.