1. Возникновение и сохранение права собственности на образуемые или измененные земельные участки осуществляются в соответствии со статьями 11.4-11.7 настоящего Кодекса.
2. У лица, которому предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного пользования земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, возникает соответственно право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, право безвозмездного пользования на образуемые земельные участки.(Пункт в редакции, введенной в действие с 9 марта 2015 года Федеральным законом от 8 марта 2015 года N 48-ФЗ, распространяется на правоотношения, возникшие с 1 марта 2015 года.
3. В случаях, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется.
4. В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).(Пункт в редакции, введенной в действие с 1 марта 2015 года Федеральным законом от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ.
5. Сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах.
6. Не указанные в пунктах 2, 4 и 5 настоящей статьи обременения (ограничения) прав, за исключением обременений (ограничений) прав, возникших на основании договоров, сохраняются в отношении образуемых земельных участков, измененных земельных участков в прежних границах. В случае, если такие обременения (ограничения) прав на земельные участки установлены на основании договоров, применяются установленные пунктом 4 настоящей статьи правила о заключении договоров, об изменении договоров.
Комментарий к статье 11.8 Земельного Кодекса РФ
1 - 3, 5. О правовой сущности возникновения и сохранения права собственности на земельный участок см. рассуждения в комментарии к ст. 11.4 настоящей главы ЗК РФ. Как представляется, те же соображения о соотношении возникновения и сохранения прав на землю могут быть отнесены и к случаям перехода права постоянного (бессрочного) пользования или иных ограниченных видов прав на землю, приведенных в п. п. 2 - 5 настоящей статьи. То, что речь должна вестись о переходе права на новые земельные участки в том же объеме, что и в отношении участков, прекративших существование, подтверждается, на наш взгляд, положениями п. 3 настоящей статьи.
4, 6. Как следует из содержания п. 4 настоящей статьи, при образовании нового участка взамен переданного в аренду или безвозмездное срочное пользование, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора, или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
Другой комментарий к статье 11.8 ЗК РФ
Под правами на земельные участки в контексте комментируемой статьи необходимо понимать как вещные - право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения и сервитуты, так и иные права - аренду и право безвозмездного срочного пользования.
Образуемые земельные участки - это земельные участки, которые образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.3).
Измененным является земельный участок, который разделен (п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ), или из которого осуществлен выдел (п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ), из которого осуществлен выдел одного или нескольких земельных участков по правилам ст. 11.5 ЗК РФ. Измененным признается также земельный участок, предоставленный садоводческому, огородническому или ДНО граждан, раздел которого осуществлен по правилам п. 4 ст. 11.4 ЗК РФ.
Измененные земельные участки не прекращают свое существование в качестве объектов правовых отношений, сохраняются в измененных границах (п. 4 ст. 11.4, п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ), сохраняют свой кадастровый номер (для образованных земельных участков он является предыдущим). При этом не всегда сохраняется исходное местоположение таких земельных участков из-за изменения местоположения характерных (поворотных) точек границы и их количества, а также значения координат таких точек.
Что касается обременений и ограничений, то положение о них в ЗК РФ впервые вводится именно в комментируемой статье, в связи с чем необходимо дать их определение. Под ограничениями прав на землю понимается совокупность пределов реализации прав на земельные участки, установленных законом, в связи с необходимостью обеспечения различных интересов в обществе, которые могут быть нарушены свободным использованием земли правообладателем <132>. В иерархии норм права первой следует указать ст. 55 Конституции РФ, которую воспроизводит подп. 11 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, ст. 36 Конституции РФ, а также ст. 56 ЗК РФ. В соответствии с п. 1 ст. 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами. По смыслу положений подп. 1 и 2 п. 2 ст. 56 ЗК ограничение прав на землю направлено в первую очередь на особенности владения и пользования земельными участками, а из этих двух правомочий, если уместно говорить в данном случае о количественной стороне, законодатель чаще делает акцент на втором правомочии. Ограничение пользования чаще выражается в запрете размещения определенных объектов и запрете осуществления определенных видов деятельности, или же осуществление отдельных видов деятельности только с письменного разрешения федеральных органов, организаций - собственников линейных и точечных (газорегуляторные пункты, выходы трубопроводов на поверхность и др.) объектов. Подробный обзор ограничений см. в комментарии к ст. 56 ЗК РФ.
--------------------------------
<132> Галиновская Е.А. Указ. соч. С. 134.
Пункт 2 ст. 11.8 ЗК РФ устанавливает правило о сохранении (или точнее "переносе") двух видов вещных прав - права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, а также безвозмездного срочного пользования на образуемые (за исключением выдела) земельные участки. Судебные акты сформулировали по этому вопросу единообразную практику и в качестве примера можно привести позицию ФАС ЗСО по одному из дел. Так, арбитражный суд удовлетворил иск государственного научного учреждения в части о признании незаконными действий (бездействий) Территориального управления Росимущества, выразившихся в непринятии решений по заявленному отказу от права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, согласившись с мнением нижестоящего суда о том, что при разделе земельного участка на несколько самостоятельных земельных участков вещные права, которыми обладали лица в отношении разделяемого земельного участка, сохраняются за этими лицами в отношении вновь образованных земельных участков. В связи с этим право собственности Российской Федерации и право постоянного (бессрочного) пользования заявителя в отношении разделенного земельного участка в полном объеме перешли к вновь образованным земельным участкам. Кроме того, суд указал, что отсутствие или наличие на земельном участке объектов недвижимости не поставлено действующим законодательством в качестве условия, при котором у уполномоченного органа могут возникнуть основания для отказа либо для бездействия в удовлетворении заявления об отказе от права (п. 2 ст. 11.8 ЗК РФ) <133>.
--------------------------------
<133> Постановление ФАС ЗСО от 09.07.2012 по делу N А46-3454/2010 // СПС "КП".
Согласно правилу п. 3 ст. 11.8 ЗК РФ в случаях, указанных в п. п. 1 и 2 настоящей статьи, принятие решений о предоставлении образуемых и измененных земельных участков не требуется. Это правило применительно к праву собственности в дополнительных пояснениях не нуждается. Что касается постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного наследуемого владения, то они не могут быть прекращены по воле собственника, на основании административного акта или решения суда, если основание прекращения права не предусмотрено законом.
По смыслу п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ продолжение договорных отношений - аренды - в случае образования земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Этот же порядок распространяется и на право безвозмездного срочного пользования земельным участком, который предоставляется в качестве служебного надела на основании решения организации. Причем такая организация не обязательно должна являться собственником земельного участка. От имени собственника вправе выступать только исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления, если речь идет о землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также граждане или юридические лица, если такие земельные участки принадлежат им на праве собственности. Поэтому публичные юридические лица вносят соответствующее изменение в договор пользования на основании решения (индивидуального ненормативного акта), а организации - ФГУ (лесхозы) или ФГУП, бюджетные учреждения (государственные природные заповедники), организации, аффилированные с ОАО "РЖД" - на основании решения ненормативного характера или приказа. Физические и юридические лица соглашаются о внесении изменений в соответствующий договор безвозмездного срочного пользования земельным участком. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон.
В соответствии с п. 5 комментируемой статьи сервитуты, установленные в отношении земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, сохраняются в отношении образуемых земельных участков в прежних границах. Уже на стадии подготовки межевого плана (или проекта межевания, если образование происходит путем выдела земельного участка в счет земельной доли из состава земель сельскохозяйственного назначения) кадастровый инженер отражает на плане земельного участка части образуемого земельного участка, в границах которых действует сервитут (то есть местоположение характерных точек границ сервитута). В соответствии с п. 9 ч. 2 ст. 7 Закона N 221-ФЗ в ГКН вносятся сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости, в том числе описание части объекта недвижимости, если такие ограничения (обременения) распространяются на часть объекта недвижимости, в объеме сведений, определенных порядком ведения государственного кадастра недвижимости.